Хөрөнгийн менежмент хэзээ, хэнд ашигтай

2024 Зохиолч: Malcolm Clapton | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 04:05

Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө хэрхэн зөв удирдахыг хүсэхгүй байгаа эсвэл мэдэхгүй байгаа бол үүнийг мэргэжилтэнд шилжүүлээрэй.

Эд хөрөнгийн итгэлцлийн менежмент гэж юу вэ

Та өөр хотод, жишээлбэл Саранск хотод эмээгээсээ байр авсан гэж бодъё. Та үүнийг авмаар байна. Гэхдээ танд тэнд очиж, түрээслэгч хайх, гэрээ байгуулах, орон сууц, нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг хянах цаг байхгүй. Та үүнийг итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдөө бага хэмжээний (эсвэл их хэмжээний - таны зөвшөөрч байгаа) хураамжаар даатгаж болно.

Хууль нь эд хөрөнгийг итгэмжлэлд шилжүүлэхийг зөвшөөрч, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийг таны ашиг сонирхлын төлөө ажиллах үүрэгтэй. Хэрэв та гэрээнд түүний бүрэн эрхийг хязгаарлаагүй бол энэ хүн таны өмнөөс хууль ёсны болон бодит үйл ажиллагаа явуулах боломжтой.

Юлия Кислякова Европын хуулийн албаны хуульч

Итгэлцлийн менежментийн онцлог нь гэрээ нь эд хөрөнгөтэй нэг удаагийн хэлцэл хийх биш, харин түүнийг удаан хугацаагаар удирдах зорилгоор байгуулагдсан явдал юм.

Итгэлцлийн удирдлагад юу шилжүүлж болох вэ

Хууль нь дараахь зүйлийг итгэлцлийн удирдлагад шилжүүлэхийг зөвшөөрдөг.

1. Аж ахуйн нэгж, үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолбор болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд.
2. Үнэт цаас, түүний дотор эрх нь цаасан дээр биш харин цахим бүртгэлд бүртгэгдсэн үнэт цаас.
3. Оюуны үйл ажиллагааны үр дүн эсвэл хувь хүн болгох хэрэгсэлд (брэнд, нэр, барааны тэмдэг, бүтээгдэхүүний нэр төрөл гэх мэт) онцгой эрх.
4. Бусад өмч - аль нь болохыг хуульд заагаагүй.

Одоо Орос улсад үл хөдлөх хөрөнгийн итгэлцлийн менежментийг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээс, үнэт цаасыг захиран зарцуулах чиглэлээр илүү их ашигладаг.

Яагаад өмч хөрөнгийг итгэмжлэлд шилжүүлэх вэ

Хэрэв та шууд утгаараа хариулбал амьдралаа хөнгөвчлөх болно.

Жишээлбэл, хэрэв та орон сууцанд амьдардаггүй бол бүх зүйл эмх цэгцтэй байгаа эсэх, гоожиж байгаа эсэх, цонх, хаалга нь бүрэн бүтэн байгаа эсэх, хулгайн гэмт хэрэг үйлдсэн эсэхийг үе үе шалгаж байх ёстой. Тоолуурын заалтыг менежментийн компанид шилжүүлэх, нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөх, шуудангийн хайрцагт татвар эсвэл СМА-аас бүртгэгдсэн захидал байгаа эсэхийг шалгах шаардлагатай.

Денис Румянцев Гудман үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн удирдах түнш

Бусад орон сууцны эзэд орцонд засвар хийх, нутаг дэвсгэрийг хаших, орон сууцны нийтийн өмчийг захиран зарцуулах асуудлаар ээлжит бус хурал хийхээр шийдсэн гэж бодъё. Таны санал шийдвэрлэх хүчин зүйл болж магадгүй бөгөөд та хэнийг ч санал өгөх итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч үлдээгээгүй.

Румянцев итгэмжлэгдсэн хүн жагсаасан асуудлыг шийдэж, асуудлыг хурдан шийдэж, гэртээ буцаж ирэхэд бэлтгэх боломжтой болно гэж тэмдэглэв - жишээлбэл, цэвэрлэгээний үйлчилгээг захиалах замаар.

Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслүүлбэл менежерийн оруулсан хувь нэмэр илүү үнэ цэнэтэй байх болно. Ялангуяа хэд хэдэн объектын тухай ярих юм бол. Мэргэжилтэн нь хуучин түрээслэгчийг нүүсэн тохиолдолд шинэ түрээслэгчийг хурдан авчрах боломжтой болно. Тэрээр орон сууцны засвар үйлчилгээ, нийтийн үйлчилгээний төлбөр тооцоо, гэрээний биелэлтийг хянах болно.

Хэрэв та өөрөө үл хөдлөх хөрөнгөө юу хийх, хэрхэн зөв захиран зарцуулахаа сайн ойлгоогүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн итгэмжлэлийн гэрээ байгуулах нь ашигтай байдаг.

Юлия Кислякова Европын хуулийн албаны хуульч

Энэ нь үнэт цаасны салбарт чухал ач холбогдолтой: амжилттай хөрөнгө оруулалт хийхийн тулд танд мэдлэг, туршлага хэрэгтэй. ОХУ-д шинэхэн хөрөнгө оруулагчдад зориулсан хамгийн алдартай хоёр хэрэгсэл байдаг:

1. Хамтын хөрөнгө оруулалтын сан. Та хамтын сангийн хувьцааг худалдаж авдаг бөгөөд мэргэжилтнүүд таны хөрөнгийг ашиглан хувьцаа, бонд худалдаж авч байгаа бөгөөд энэ нь ашиг олох болно (эсвэл азтай байх болно). Дараа нь та хувьцаагаа эргүүлэн авч, олсон мөнгөө харгалзан мөнгө авах боломжтой.
2. Итгэлтэй хувь хүний хөрөнгө оруулалтын данс. Энэ бол хувьцаа, бондод мөнгө байршуулах боломжтой брокерийн данс юм. Та зөвхөн хөрөнгө оруулалтын стратеги сонгох хэрэгтэй. Дараа нь брокер компанийн мэргэжилтнүүд таны өмнөөс ажиллах болно.

Үнэт цаасыг итгэмжлэгдсэн удирдлагад шууд шилжүүлэх боломжтой. Гэхдээ ихэвчлэн менежментийн компаниуд хэдэн арван саяар хэмжигдэх маш хатуу хөрөнгийн тухайд үүнийг хийдэг.

Өөр нэг чухал давуу тал: хэрэв та хэн нэгэнд өртэй бол удирдлагад шилжүүлсэн эд хөрөнгийг танаас авахгүй. Үл хамаарах зүйл бол та дампуурсан эсвэл өр нь итгэлцлийн менежментийн явцад үүссэн байх явдал юм.

Хэн итгэмжлэгч байж чадах вэ

Зөвхөн арилжааны байгууллагын ажилтан (гэхдээ нэгдмэл аж ахуйн нэгж биш) эсвэл хувиараа бизнес эрхлэгч.

Ямар төрлийн өмчийг итгэлцэлд шилжүүлж байгаагаас шалтгаалж нюансууд бий. Зөвхөн энэ зах зээлд мэргэжлийн оролцогчийн тусгай зөвшөөрөлтэй хуулийн этгээд үнэт цаас, үнэт цаастай гүйлгээ хийх зориулалттай мөнгийг захиран зарцуулах эрхтэй.

Хэрэв итгэлцэл нь зөвхөн үнэт цаастай холбоотой эрх, жишээлбэл, хувьцаа эзэмшигчдийн нэгдсэн хуралд оролцох эрхийг хангасан бол танд лиценз хэрэггүй.

Юлия Кислякова Европын хуулийн албаны хуульч

Санаж байгаарай: итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь эрх мэдлээ хэтрүүлэн эсвэл хязгаарлалтыг зөрчсөн тохиолдолд гүйлгээ хийсэн тохиолдолд өөрийн хөрөнгөөр хариуцлага хүлээнэ. Тэр таны хохирлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй.

Итгэмжлэгчийг хэрхэн сонгох вэ

Батлан хамгаалах нэгдсэн төвийн хуулийн албаны захирал Константин Бобров улсын бүртгэлд бизнес эрхлэгч эсвэл компани байгаа эсэхийг шалгахаас эхлэхийг зөвлөж байна. Үгүй бол тэд гэрээ байгуулах эрхгүй.

Дараа нь менежерийн сайтад дүн шинжилгээ хийж, түүний ажлын тоймыг хайж олоорой. “Шударга ёс” системийн цахим хуудаснаас тухайн компанийг шүүх хуралд оролцсон эсэх, ямар шалтгаанаар шалгаад үзээрэй.

Үнэт цаасны менежмент хийх мэргэжилтэн хайхдаа тус компанид тусгай зөвшөөрөл байгаа эсэхийг Төв банкны бүртгэлээс шалгана уу. Түүний найдвартай байдлын үнэлгээг шалгана уу. Хамгийн өндөр оноо нь A ++ эсвэл AAA байна.

Анхаарна уу: эд хөрөнгийг итгэмжлэлд шилжүүлэх нь таныг бүх бэрхшээлээс хамгаалахгүй.

Жишээлбэл, менежер нь орон сууцыг аль болох хурдан түрээслэх сонирхолтой бөгөөд хамгийн эмх цэгцтэй түрээслэгчдийг тийш нь явуулахгүй байх болно. Тиймээс та үүнийг анхааралтай сонгох хэрэгтэй.

Итгэлцлийн менежментийн гэрээг хэрхэн яаж хийх вэ

Хуулиар дараахь зүйлийг зааж өгөх ёстой.

1. Яг юуг итгэлцэл рүү шилжүүлэх вэ.
2. Хувь хүн эсвэл компанийн үүсгэн байгуулагчийн хувьд таны мэдээлэл.
3. Итгэмжлэгдсэн хүнд хэдийг, яаж төлөх вэ.
4. Гэрээний хугацаа - 5 жилээс хэтрэхгүй.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийг итгэмжлэгдсэн удирдлагад шилжүүлэх тухай гэрээг Росреестртэй бүртгүүлэх ёстой. Үгүй бол энэ нь хүчингүй болно.

Заавал өгөгдлөөс гадна гэрээ болон бусад чухал нөхцөлүүдийг зааж өгөх ёстой.

Европын хуулийн албаны хуульч Юлия Кислякова эд хөрөнгийн өмчлөгчийн бичгээр зөвшөөрөл авалгүйгээр итгэмжлэгдсэн хүн юу хийж болохгүйг зааж өгөхийг зөвлөж байна. Тиймээс орон сууцыг жишээлбэл таны зөвшөөрөлгүйгээр зарах боломжгүй.

Итгэлцлийн гэрээг хэрхэн зөрчих вэ

Хэрэв гэрээний хугацаа дуусахад талуудын хэн нь ч түүний хүчинтэй байх хугацаа дуусгавар болсон гэж мэдэгдээгүй бол гэрээг ижил хугацаанд, ижил нөхцөлөөр автоматаар сунгана.

Талуудын аль нэг нь нас барсан, дампуурсан тохиолдолд гэрээг цуцална. Үүнээс гадна оролцогчид гэрээнээс татгалзаж болно. Хэрэв өөр хугацаа заагаагүй бол гэрээг цуцлахаас гурван сарын өмнө нөгөө талдаа энэ тухай мэдэгдэх ёстой.

Санах зүйлс

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн итгэлцлийн менежмент нь түүнийг өөрөө захиран зарцуулах боломжгүй эсвэл хүсэхгүй байгаа хүмүүст ашигтай байдаг.
2. Ихэнхдээ үл хөдлөх хөрөнгө, үнэт цаастай гүйлгээ хийхдээ ийм гэрээг байгуулдаг.
3. Итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийг анхааралтай сонгох хэрэгтэй бөгөөд бүх ажлын амжилт нь үүнээс хамаарна.
4. Үйлчилгээний төлбөрийг төлөх шаардлагатай болно. Хэдийгээр энэ нь тодорхой баримт боловч зарим хүмүүсийн хувьд тааламжгүй гайхшрал төрүүлдэг.
5. Үнэт цаасыг удирдлагад шилжүүлэхэд хэн ч таны ашгийг баталгаажуулж чадахгүй гэдгийг анхаарна уу. Тэгээд чадах юм бол тэд хууран мэхлэгч.