Орон сууцаа өндөр үнээр зарахад туслах 9 зөвлөгөө

2024 Зохиолч: Malcolm Clapton | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 04:05

Ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл, хадгаламжийн хүү бага, валютын ханш тогтворгүй байсны ачаар тахлын үед ч үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт нэмэгдэж байна. Борлуулагчид илүү итгэлтэй болж, худалдан авагчид үнэхээр тохь тухтай сонголтуудыг худалдаж авах илүү их боломжуудтай байдаг. Үйлчилгээний хамт бид орон сууцыг хэрхэн хамгийн таатай байдлаар танилцуулж, харамсахгүй үнээр зарахыг танд хэлэх болно.

1. Зах зээлийн нөхцөл байдлыг үнэлэх

Аналитик порталууд болон томоохон хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаархи материалыг ихэвчлэн нийтэлдэг. Жишээлбэл, Avito үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний мэдээгээр 2020 онд орон сууцны эрэлт 23%, хоёрдогч орон сууцны эрэлт 35% -иар өссөн байна. Үнэ мөн өссөн: жилийн дүнгээр 19% ба 8% тус тус өссөн.

Ийм судалгаа, мэргэжилтнүүдийн таамаглалд дүн шинжилгээ хийсний дараа үнэ, эрэлт, нийлүүлэлт юу болж байгааг тодорхой ойлгох болно. Үүний дагуу та мэдээлэлтэй шийдвэр гаргах боломжтой болно: одоо байраа зарах эсвэл илүү сайн мөчийг хүлээх хэрэгтэй.

2. Орон сууцны объектив өртгийг тодорхойлох

Бусад саналуудыг судалж үзээрэй

Танай нутаг дэвсгэрт ижил төстэй байршил, талбай, нөхцөлтэй өрсөлдөх орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн сайтуудыг хараарай. Портал дээр гарч ирснээс хойш хэдэн минутын дараа аль объектууд нийтлэгдсэнээс хасагдсан, аль нь хэдэн сарын турш өлгөөтэй байгаа бөгөөд бараг үзэлт авдаггүйд дүн шинжилгээ хийнэ үү.

Таны байрыг ижил төстэй саналуудтай хэрхэн харьцуулж болох талаар бодоорой. Жишээлбэл, метротой ойрхон, засвар сайтай, цэвэрхэн орцтой, нам гүм хөршүүд, цэцэрлэгт хүрээлэнгийн үзэмж сайтай, хашаандаа автомашины зогсоол нь харьцангуй өндөр үнийг зөвтгөх болно.

Гэрийнхээ маргаангүй ашиг тусыг олж мэдээрэй

Орон сууцны давуу талуудын талаар бодож үзээрэй. Жишээлбэл, хэрэв та саяхан утас, хоолойг сольсон, нэмэлт залгуур суурилуулсан, ухаалаг гэрийн систем эсвэл хамгаалалтын мэдрэгч суурилуулсан, хувцасны шүүгээ суурилуулсан эсвэл тагтан дээрээ засвар хийсэн бол үнээ нэмж болно. Шинэ эзэмшигчид энэ бүгдийг хийх шаардлагагүй бөгөөд энэ нь худалдан авалтын дараа нэмэлт зардлыг даахгүй гэсэн үг юм.

Мэргэжлийн дүгнэлтийг эрэлхийл

Хэрэв та зах зээлд тохирсон, өөртөө тав тухтай үнийг тодорхойлж чадна гэдэгтээ итгэлгүй байгаа бол мэргэжилтэнтэй холбоо барина уу. Үнэлгээчийг дууд: тэр объектыг нээлттэй оюун ухаанаар судалж, бүх давуу болон сул талуудыг тодорхойлж, тодорхой дүрсийг нэрлэж, зардлыг тодорхойлохдоо юуг удирдан чиглүүлсэн талаар нарийвчлан хэлэх болно.

Орон сууцны бодит үнэлгээ нь туслах болно. Энэ бол Орос дахь үл хөдлөх хөрөнгийн зар сурталчилгааны хамгийн том мэдээллийн сан юм: тус улсын хоёр дахь орон сууц бүрийг ** үйлчилгээгээр дамжуулан зардаг. Шүүлтүүрийн ачаар та өөрийн өмчтэй төстэй үл хөдлөх хөрөнгийг хялбархан олж, шударга үнэ тогтоох боломжтой.

Орон сууцыг илүү хурдан зарахын тулд хайлтанд зараа дээшлүүлээрэй. Энэ нь хямдхан боловч үзэлтийн тоо даруй нэмэгдэх болно. Үйлчилгээний өндөр ачаалал нь боломжит худалдан авагчдыг татах, хамгийн ашигтай хэлцлийг хийхэд тусална.

Дашрамд хэлэхэд, та гэрийнхээ ирээдүйн эзнийг өөрөө олох боломжтой. Avito үл хөдлөх хөрөнгө дээр хэрэглэгчид орон сууц авах хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлдэг "" хэсэг гарч ирэв.

* "Форейтор" ХХК-аас "KEH eCommerts" ХХК-д 2020 оны 7-р сард хийсэн судалгаагаар.

** Aquarelle Research ХХК-аас KEKH eCommerts ХХК-д 2020 оны 9-р сард хийсэн судалгаагаар.

3. Илэрхий асуудлуудыг арилгах

Үерт автсан тааз, шалан дээрх нүх, тэр ч байтугай гоожсон цорго - энэ бүхэн үзэх явцад орон сууцны талаархи сэтгэгдлийг улам дордуулдаг. Боломжит худалдан авагчид хөнгөлөлт хүсч болно, тэдний зөв.

Борлуулалтаас өмнө их засвар хийх ёсгүй: шинэ түрээслэгчид бүх зүйлийг өөрсдийнхөө амт, хэрэгцээнд нийцүүлэн хийх болно гэж найдаж байна. Гэхдээ орон сууцыг цэгцлэх нь утга учиртай. Жишээлбэл, та жорлонгийн сав, угаалгын өрөөг хямдхан ч гэсэн шинэ, хагарал, чипс, зэвний ул мөргүй сольж болно.

Засварын тооцоог хийхдээ та орон сууцны үнийн дүнгийн 5-10% -д анхаарлаа хандуулах хэрэгтэй бөгөөд объект нь илүү үнэтэй байх тусам хувь нь бага байх ёстой. Хэрэв засварын боломжит зардал нь гарсан дүнгээс давсан бол худалдан авагчдад хөнгөлөлт үзүүлэх нь илүү ашигтай байх болно.

Хэрэв та засварын хөтөлбөрийн эхний шатанд орсон Москвагийн Хрущевт байрлах орон сууцыг зарж байгаа бол түүнд засвар хийх шаардлагагүй. Дараа нь шинэ барилгад квадрат метр талбай авахын тулд ийм үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авдаг.

Бүх объектууд өөрийн гэсэн шинж чанартай, өөр өөр хөрвөх чадвартай байдаг. Хэрэв та гүйлгээ хийх, үл хөдлөх хөрөнгөтэй ажиллах туршлагагүй бөгөөд орон сууцаа хурдан, ашигтайгаар зарахын тулд юу хийх хэрэгтэйг мэдэхгүй байгаа бол олон нийтлэг алдаанаас зайлсхийхэд туслах мэргэжилтэнтэй холбоо бариарай. Гоо сайхны засварын ажилд хүн 100 мянга гаруй рублийн хөрөнгө оруулалт хийж, дараа нь үнийг ижил хэмжээгээр нэмэгдүүлэхийг оролддог. Гэхдээ энэ арга нь ажиллах нь ховор.

Хэрэв орон сууц нь ердийн зохион байгуулалттай, ижил бүсэд санал болгож буй бусад саналаас тийм ч их ялгаатай биш бол үнэд багтсан цэвэр байдал, эмх цэгц, тавилга нь хямдралд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Гэсэн хэдий ч засварын ажилд их хэмжээний мөнгө зарцуулах нь ихэвчлэн утгагүй байдаг.

4. Орон сууцны талаарх ойлголтыг сайжруулах

Боломжит худалдан авагч үргэлж өөртөө зориулж шинэ орон сууцыг "оролдохыг" хүсдэг: тавилга, цахилгаан хэрэгслийг оюун ухаанаараа цэгцэлж, энд өглөөний цайгаа хэрхэн ууж, амарч, зочдод уулзах талаар зургаа зур. Мэдээжийн хэрэг, бусад хүмүүсийн зүйл үүнд саад болдог.

Тиймээс үзэхийн өмнө орон сууцанд хамгийн бага тавилга, чимэглэл үлдсэн байвал илүү дээр юм. Тиймээс худалдан авагчид өрөө тус бүрийн зорилгын талаар бодож, боломжит дахин төлөвлөлт, ирээдүйн интерьерийг төсөөлөхөд хялбар байх болно.

Гэрэл мөн ойлголтыг сайжруулахад тусална. Үзэхээсээ өмнө илүү хүчирхэг чийдэнг шургуулж, бүх гэрлийг асаана уу - энэ нь баяр тэмдэглэх мэдрэмжийг бий болгоно. Мэдээжийн хэрэг, илүү их гэрэлтэй байх тусам өө сэв нь илүү тод харагддаг. Гэхдээ гэрэлтүүлэг муутай өрөөнүүд үргэлж бага зэрэг эвгүй харагддаг.

Мэдээжийн хэрэг, та зарахаар төлөвлөж буй байрандаа амьдардаг байсан ч гэсэн ерөнхий цэвэрлэгээ нь гэмтэхгүй. Гэрээ эмх цэгцтэй болгох хамгийн хялбар арга бол цэвэрлэх үйлчилгээ рүү залгах явдал юм. Мэргэжилтнүүд цонх, лааны суурь угааж, банзал, хавтан дээрх шороог цэвэрлэж, шал, тавилгын фасадыг сэргээнэ. Нэг үгээр хэлбэл тэд орон сууцыг гялалзуулж, шинэлэг болгож, үүний дагуу илүү үнэтэй болгоно. Та мөн тавилга, хивс хими цэвэрлэгээ, хөнгөн хөшиг өлгөх захиалга өгвөл маш сайн байх болно.

5. Чанартай зураг авах

Гэрэл зурагчин урьж, интерьерийн мэргэжлийн зургийг авах нь мэдээжийн хэрэг хамгийн тохиромжтой, гэхдээ зураг авалтад мөнгө, цаг хугацаа шаардагдана. Хэрэв та мөнгө төлж, хүлээхийг хүсэхгүй бол сайн камертай найзуудаа урьж, дараа нь засварлагч дээр зургаа засварлаж болно.

Хамгийн гол нь үүнийг хэтрүүлж болохгүй. Орон сууцны бодит байдал нь зурагтай тохирч байх ёстой. Тиймээс шалан дээрх хэд хэдэн зураасыг арилгах эсвэл ханын цаасыг "цавуулах" нь нэлээд зөвшөөрөгдөх боловч ханан дээрх бүх хагарал, таазны зураасыг арилгах нь наад зах нь шударга бус явдал юм.

Таны зураг боломжит худалдан авагчдад хангалтгүй байж магадгүй ч тэд ойрын ирээдүйд үл хөдлөх хөрөнгөө ирж шалгаж чадахгүй. Avito Real Estate дээр объект байрлуулахдаа онлайн дэлгэцэнд бэлэн гэдгээ илэрхийлээрэй, таны зар харгалзах хайрцагтай болно. Худалдан авагч тантай холбогдох үед та аль алинд нь тохиромжтой цагт видео линкээр орон сууцыг үзүүлэхээр зохион байгуулж болно. Энэ нь худалдан авагчид орон сууц худалдан авах шийдвэр гаргахад тусална.

6. Нарийвчилсан, шударга зар бичнэ үү

Гэр бүлээ найз нөхөд, гэр бүлдээ зарна гэж төсөөлөөд үз дээ. Та ямар төрлийн засвар хийсэн, орон сууцанд юу үлдээхээр төлөвлөж байгаагаа тайлбарлана уу: магадгүй өндөр чанартай тавилга эсвэл брэндийн гэр ахуйн цахилгаан хэрэгсэл.

Тамга арилгах - сайт дээрх бараг бүх зар сурталчилгаанд байдаг илэрхийлэл. Зар сурталчилгааны параметрүүдэд аль болох их мэдээлэл оруулах, тайлбар текстийг 10-15 мөр болгон богиносгох. Энэ нь сайт дээр сонголтуудыг олоход хялбар болгож, худалдан авагчийн орон сууцны талаархи анхны сэтгэгдлийг сайжруулах болно.

Иргэд зөвхөн ам метр талбай биш, хүүхдээ сургууль, цэцэрлэгт нь хүргэж өгөх, фитнесс клубт зочлох, цэцэрлэгт хүрээлэнгээр зугаалах гэх мэт газрыг худалдан авдаг тул тухайн хэсгийн дэд бүтцийн талаар заавал хэлээрэй. Байшинд их засвар хийсэн эсэхийг шалгана уу. Та ипотекийн зээлээр зарахад бэлэн эсэхээ шалгаарай.

Та сурталчилгаандаа чимээ шуугиантай хөршүүдийн талаар бичих ёсгүй. Гэхдээ үнэхээр ноцтой асуудал байгаа бол түүнийгээ хэлцэл хийхээс өмнө мэдэгдэж, шийдэл, хөнгөлөлт үзүүлэх нь дээр.

Анастасия Мазанко Реалтор.

Зарыг үнэнчээр бичсэн байх ёстой, гэхдээ боломжит худалдан авагчид асуулт хэвээр байхын тулд мэдээллийг товчоор өгөх нь дээр. Дараа нь тэр мэдээж залгах болно, тэр хүнтэй аль хэдийн холбоо барих үед түүнийг энэ байранд сонирхох магадлал илүү их байх болно. Худалдан авагчийн асуултанд үндэслэн та түүнд юу чухал болохыг ойлгож, үл хөдлөх хөрөнгийг таатай байдлаар танилцуулах боломжтой болно. Хэрэв том логги нь хүний хувьд чухал бөгөөд та өргөн гал тогоо, угаалгын өрөөг дүрсэлсэн бол та зорилгодоо хүрэхгүй.

Заримдаа зар сурталчилгааны мэдээлэл таны эсрэг ажилладаг. Жишээлбэл, зарим хүмүүсийн хувьд цонхны доор байрлах цэнгэлдэх хүрээлэн, сургууль нь үнэмлэхүй давуу тал байдаг бол зарим хүмүүсийн хувьд энэ нь дуу чимээний эх үүсвэр бөгөөд энэ нь том хасах гэсэн үг юм. Үзэх явцад худалдан авагч бодит байдлыг үнэлж, үндэслэлтэй шийдвэр гаргах боломжтой болно.

7. Нэмэлт урамшуулал санал болгох

Худалдан авагчид шинэ орон сууцанд амьдрахад таатай байхын тулд өөр юу санал болгож болох талаар бодож үзээрэй. Жишээлбэл, та хашаандаа гарааш эсвэл машины зогсоолтой байж болно, энэ нь шинэ эзэмшигч нь зогсоолын асуудлыг даруй шийднэ гэсэн үг юм. Эсвэл энэ байрны хажууд та өөр байр зарах эсвэл түрээслэх боломжтой: худалдан авагч нь өндөр настай хамаатан саднаа тийш нь шилжүүлж, тэднийг асрах нь түүнд илүү хялбар байх болно.

Магадгүй та ачааны тээврийн хэрэгсэлтэй бөгөөд шинэ эзэддээ шилжихэд нь туслахад бэлэн байна. Эсвэл эд зүйлсээ хадгалах газар, тохилог зуслангийн тосгонд зуслангийн байшинг засварын хугацаанд түрээслүүлнэ. Эцэст нь хэлэхэд, та хямд үнээр гоёл чимэглэлийг хийх танил гар урчуудын багтай байж магадгүй юм.

Нэмж дурдахад та хуульчтай зөвлөлдөж, харьцангуй бага хэмжээгээр төлөх төлөвлөгөөг санал болгож болно. Заримдаа хүмүүс мөрөөдлийн орон сууцны үнийн дүнгийн 20-30% нь хүрэлцдэггүй ч зээлэнд хамрагдахыг хүсдэггүй. Төлбөрийн төлөвлөгөө нь хоёр талдаа ашигтай гэрээ байгуулахад тусална.

8. Бүх бичиг баримтыг бэлтгэ

Орон сууцаа зарахаасаа өмнө бүртгүүлсэн бүх хүмүүсийг бичиж, нийтийн орон сууцны өрийг хааж, дахин төлөвлөлтийг хийсэн бол хууль ёсны болгохыг зөвлөж байна.

Гүйлгээ хийхэд дараахь баримт бичгийн багц шаардлагатай.

• Гэрийн эзний хүчинтэй паспорт. Хэрэв эзэмшигчдийн дунд насанд хүрээгүй хүн байгаа бол түүний паспорт эсвэл төрсний гэрчилгээ, түүнчлэн эцэг эх, асран хамгаалагчийн паспорт хэрэгтэй болно.
• Гэр бүлд насанд хүрээгүй хүүхэд байгаа бол асран хамгаалах, асран хамгаалах байгууллагын зөвшөөрөл. Гүйлгээ хийсний дараа хүүхдүүдийн амьдралын нөхцөл байдал дордохгүй бол баримт бичгийг олгоно.
• Орон сууцны өмчлөлийн баримт бичиг, паспорт дээр өөр өөр овог нэр заасан бол гэрлэлт эсвэл салалтын гэрчилгээ.
• Гэрлэлтийн үеэр худалдаж авсан орон сууц нь эхнэр, нөхөр хоёрын аль нэгнийх нь нэр дээр бүртгүүлсэн бол эхнэр, нөхөр хоёрын нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл.
• Эзэмшигчдийн аль нэгнийх нь ашиг сонирхлыг итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч төлөөлж байгаа бол нотариатаар гэрчлүүлсэн итгэмжлэл.
• Нотариатаар гэрчлүүлсэн орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ.

Худалдан авагчид гүйлгээний цэвэр байдал, ил тод байдлын талаар эргэлзэхгүй байхын тулд та нэмэлт баримт бичгийг бэлдэж болно.

• Борлуулалтын гэрээ, өв залгамжлал, хувьчлалын гэрчилгээ - эдгээр баримт бичиг нь таны орон сууцыг өмчлөх эрхийг баталгаажуулдаг.
• USRN бүртгэлийн хуулбар (2016 оноос хойш олгосон) эсвэл орон сууцны өмчлөлийн гэрчилгээ (2016 он хүртэл олгосон, одоо хүчинтэй).
• Орон сууцны техникийн паспорт нь хууль бус дахин төлөвлөлт байхгүй эсэхийг шалгахад тусална.
• Бүртгэгдсэн хүмүүсийн гэрчилгээ (маягт No9), заримдаа гэр бүлийн бүрэлдэхүүний гэрчилгээ гэж нэрлэгддэг.
• Тоолуурыг нэгтгэх акт эсвэл нийтийн үйлчилгээний өргүй байдлын талаархи бусад баримт бичиг.
• Хар тамхинд донтох эмгэг, мэдрэлийн эмгэгийн диспансерийн бүртгэлд хамрагдаагүй, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийх эрхтэй гэсэн гэрчилгээ.
• Ачаалал арилгасан тухай гэрчилгээ - ипотекийн зээлээр худалдаж авсан орон сууцны хувьд.
• Түр зуурын арга хэмжээг хассан тухай гэрчилгээ - хэрэв орон сууц барьцаалсан эсвэл энэ талаар маргаан гарсан боловч бүх асуудлыг шүүхээр амжилттай шийдвэрлэсэн бол.

Портал дээрх зар дээр USRN-ийн хандыг шууд нэмнэ үү. Түүнтэй хамт худалдан авагчид таны орон сууцанд бүх зүйл эмх цэгцтэй байгаа гэдэгт итгэлтэй байх болно: энэ нь баривчлагдаагүй, хоригт ороогүй, моргежийн зээл эсвэл урт хугацааны түрээсийн гэрээнд хамрагдаагүй болно. Уг хандалт нь эзэмшигчдийн тухай үл мэдэгдэх мэдээлэл, түүнчлэн кадастрын үнэ цэнийг агуулсан болно. Үйлчилгээ нь худалдагчдад үнэ төлбөргүй байдаг.

Хэрэв худалдах гэрээ байгуулсны дараа худалдан авагч орон сууцтай холбоотой асуудал гарвал тэр хэлцлийн дүгнэлтийг шүүхэд эсэргүүцэж болно. Заримдаа худалдагч нь тухайн объектын талаархи бүх мэдээллийг өгөөгүй бөгөөд хэрэв дутагдал нь өмнө нь илэрсэн бол худалдах, худалдан авалт хийхгүй байх байсан гэдгийг нотлох тохиолдол гардаг. Тиймээс, гүйлгээний аль ч үе шатанд эргэлзээ үүсвэл худалдан авагчдад үнэхээр чухал зүйлийн талаар анхааруулж, хуульч эсвэл туршлагатай реалтортой зөвлөлдөх нь зүйтэй.

9. Хэлэлцээр хийх аргументуудыг авч үзье

Заримдаа худалдан авагчид үзээд аль хэдийн үнийг 20-30% бууруулахыг оролддог. Тэд худалдагч нь наймаа хийх орон зай үлдээсэн гэдгийг ойлгож, хил хязгаарыг тогтоохыг хичээдэг.

Үнийг шууд бууруулахыг бүү зөвшөөр. Эсрэгээрээ, өөрийн дүр төрхийг зөвтгө, өөр сонголтуудыг өөрийн нутаг дэвсгэрт үзүүлээрэй: тийм ч ашиггүй, хамгийн муу нөхцөлд, метро, сургууль, цэцэрлэгээс хол зайд. Та яарах зүйлгүй байгаа тул шударга үнэ төлөхөд бэлэн байгаа худалдан авагчийг хүлээх болно гэдгийг тайлбарла.

Үнэн хэрэгтээ наймаа хийх нь сайн зүйл юм: энэ нь тухайн хүн хэлэлцээрийг сонирхож байгааг баталж байна. Бууж өгөхөд бэлэн байгаарай, гэхдээ та тохиролцоонд хүрэх хамгийн бага үнийг тодорхой хэлээрэй. Эцсийн эцэст таны зорилго бол зөвхөн байраа хурдан зарах төдийгүй хамгийн их ашиг хүртэх явдал юм.

Ингэхдээ бодитой бай. Хэрвээ байшингийн дээврээс ус гоожиж, дээд давхарт байр зарж байгаа бол үнийг бага зэрэг буулгах нь зүйтэй. Мөн орон сууцны зар сурталчилгаанаас зах зээл уналтад орсон нь тодорхой байвал дахин засварлах талаар бодож болно.

Харин худалдан авагчид хямдхан сонголт олчихлоо гээд л их хэмжээний хөнгөлөлт үзүүлэхийг хүсэхэд та орон сууцныхаа үнийг буулгах шаардлагагүй. Хэрэв өөр объект тэдэнд үнэхээр сонирхолтой, ашигтай байсан бол тэд чамтай удаан хугацаанд наймаалцахгүй байх байсан.

Анастасия Мазанко Реалтор.

Худалдан авагч нь наймаа хийх бараг бүх шалтгааныг олж чадна: жишээлбэл, орон сууцанд металл хуванцар цонх суурилуулаагүй, ламинатан шал нь ялгаатай, плита тавиагүй, орон сууц нь эхний эсвэл сүүлчийн давхарт байрладаг. Гэхдээ практикээс харахад хэрэв эзэмшигч нь байр сууриа баттай баримталж, үл хөдлөх хөрөнгөө ядаж тодорхой үнээр зарахыг хүсч байвал худалдан авагч бууж өгөх эсвэл өөр хувилбар хайх хэрэгтэй болно. Тиймээс "маневр хийх өрөө" -ийг үнэд нэн даруй оруулж, бодитой ноцтой дутагдлыг арилгахын тулд хөнгөлөлт үзүүлэх нь дээр.