Орон сууцыг хэрхэн зарах вэ: дэлгэрэнгүй заавар

2024 Зохиолч: Malcolm Clapton | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 04:05

Та өөрөө байраа зарж болно, эсвэл риэлтортой холбогдож болно. Ямар ч тохиолдолд Lifehacker танд бүх зүйлийг зөв хийж, мөнгө алдахгүй байх болно.

Хэрхэн зарах вэ: бие даан эсвэл реалторын тусламжтайгаар

Сонголт бүр өөрийн гэсэн давуу болон сул талуудтай. Өөрийгөө зарахдаа та маш их цаг хугацаа, хүчин чармайлт, тэр дундаа хууль эрх зүйн асуудлыг шийдвэрлэхэд зарцуулах болно, гэхдээ зуучлагчийн комиссыг хэмнэх болно.

Орон сууцыг риэлторын тусламжтайгаар зарах нь илүү хялбар байдаг. Та хийх ёстой зүйл бол зуучлагч олох, орон сууцыг үзэх (илүү зохимжтой, гэхдээ хэрэв та өөр хотод байгаа бол шаардлагагүй) болон худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах үед бай. Гэхдээ мэргэжилтэн тусламж авахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 2-6% -ийг төлөх шаардлагатай болно.

Риэлторыг хэрхэн сонгох вэ

"Goodman Estate" үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн менежер Денис Румянцев реалтор сонгохдоо зах зээл дээр ажиллах цаг хугацаа биш харин түүний ур чадварт анхаарлаа хандуулахыг зөвлөж байна.

Денис Румянцев Гудман үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн удирдах түнш

Зуучлагч нь техник, эдийн засаг, хууль эрх зүйн мэдлэгтэй байхаас гадна үнэлгээчин, инженер, хуульч, брокер, сэтгэл зүйч, худалдагч, маркетер, гэрэл зурагчин байх ёстой.

Риэлторын ур чадварт итгэлтэй байхын тулд та түүний мэдлэгийг баталгаажуулсан баримт бичгүүдийг танилцуулахыг хүсч болно: диплом, гэрчилгээ, гэрчилгээ. Мэргэжлийн нийгэмлэгт, жишээлбэл, Оросын риэлторуудын холбоонд гишүүнээр элсэх нь мэргэжлийн ур чадварыг илтгэнэ.

Орон сууцыг шаардлагатай хугацаанд, хамгийн өндөр үнээр хэрхэн зарах талаар асуухаа мартуузай. Танай нутаг дэвсгэрт хувийн борлуулалтын амжилтыг хүс. Түүнтэй ажиллах, харилцахад тухтай, тааламжтай, хялбар байх "өөрийн" хүнийг олох нь бас чухал юм.

Зуучлагчгүйгээр байраа хэрхэн зарах вэ

1. Үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн үнэлэх вэ

Зөв үнэлгээ нь орон сууцаа хурдан зарж, мөнгөө алдахгүй байх боломжийг олгоно. Денис Румянцевын хэлснээр дундаж үнийг Холбооны улсын статистикийн албаны вэбсайтаас олж болно. Гэхдээ тодорхой орон сууцны өртөг хэд хэдэн хүчин зүйлээс бүрддэг тул энэ портал нь эцсийн үнэн биш юм. Үнэ нь дараахь зүйлээс хамаарна.

1. Өрөөний тоо.
2. Орон сууцны талбай.
3. Байршил: тусгаарлагдсан өрөөнүүдийг зэргэлдээх өрөөнүүдээс өндөр үнэлдэг.
4. Ойролцоох нутаг дэвсгэр, дэд бүтэц: хашаандаа болон ойр орчмын автомашины зогсоол, тоглоомын талбай, хүнсний дэлгүүр, сургууль, цэцэрлэг алхах зайнд байгаа нь орон сууцаа өндөр үнээр зарах боломжийг олгоно.
5. Орон сууц байрлах давхар: өндөр байх тусмаа сайн.
6. Тагт эсвэл логги байгаа эсэх.
7. Дүүрэг: төв болон нийтийн тээврийн зогсоолтой ойр, ойр орчмын цэцэрлэгт хүрээлэн, амралт зугаалгын газар байгаа зэргийг харгалзан үзнэ.
8. Хэрэглээний төлбөрийн хэмжээ.

Орон сууцны үнийг бие даан тогтоохын тулд зах зээл дээрх хамгийн ижил төстэй объектуудыг олох хэрэгтэй. Боломжтой бүх эх сурвалжийг ашигла: зарын сайтууд, үл хөдлөх хөрөнгийн сэтгүүл гэх мэт.

Ижил төстэй орон сууцны дундаж үнэ нь таны хайж буй зүйл байх болно. Хэлэлцээрийг удаан хүлээхэд бэлэн байгаа бол бага зэрэг нэмэгдүүлэх, хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө яаралтай зарах шаардлагатай бол бага зэрэг бууруулах боломжтой.

Зах зээлийн үнээс 15% өндөр өртөгтэй объект нь бүх боломжит худалдан авагчдын 10%, 10% -ийг гуравны нэгийг эзэлдэг. Зөв үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгө нь боломжит үйлчлүүлэгчдийн 60% -ийг татах болно.

Денис Румянцев Гудман үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн удирдах түнш

2. Орон сууц худалдахад ямар бичиг баримт бүрдүүлэх шаардлагатай

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гүйлгээг хийхийн тулд худалдагч гартаа дараахь зүйлийг агуулсан байх ёстой.

• паспорт;
• 2016 оны 7-р сарын 15-ны өдрөөс өмнө орон сууц худалдаж авсан бол өмчлөх эрхийн гэрчилгээ;
• BTI-аас орон сууцны кадастрын паспорт;
• Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбар (та үүнийг Rosreestr-ийн нутаг дэвсгэрийн хэлтэс, хэлтсийн вэбсайт эсвэл MFC дээр авах шаардлагатай);
• орон сууцанд бүртгүүлсэн хүмүүсийн тооны талаархи байшингийн номноос хуулбар (Их Британи, HOA, ZhSK эсвэл MFC руу очно уу);
• нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн өргүй байдлын гэрчилгээ (HOA, орон сууцны хоршоо, Их Британи, орон сууцны контор эсвэл нэгдсэн мэдээлэл, тооцооны төв);
• дахин төлөвлөлтийн хууль ёсны байдлын гэрчилгээ, хэрэв үүнийг хийсэн бол (BTI);
• гэрлэлтийн үеэр худалдаж авсан бол үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах эхнэр / нөхрийн нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл;
• өмчлөгч нь насанд хүрээгүй бол орон сууц худалдах асран хамгаалах байгууллагын зөвшөөрөл.

3. Орон сууцыг хэрхэн сурталчлах вэ

Боломжит худалдан авагчдыг татахын тулд та орон сууц худалдах зар сурталчилгааг зөв зохиож, байршуулах хэрэгтэй.

Чанартай зураг авах

Орон сууцны зургийг утсаар санамсаргүйгээр авах нь хангалтгүй юм. Зураг авалтад зориулж амьдрах орон зайгаа бэлдээрэй. Хүрээнээс шаардлагагүй, бүдгэрсэн, хэтэрхий өдөр тутмын, нүдэнд тааламжгүй бүх зүйлийг арилга. Тоосыг арчиж, сантехникийг угааж, гутлаа үүдэнд болгоомжтой байрлуулж, задгай тавиур дээр хоолой, лонхтой салга. Зарим тухтай элементүүдийг нэмнэ үү: гал тогооны өрөөний ширээн дээр цэцгийн баглаа, буйдан дээр гоёл чимэглэлийн дэр.

Шинэ зүйл худалдаж авахгүйгээр орон сууцаа өөрчлөх 10 арга →

Зураг авалтыг нартай өдөр хамгийн сайн хийдэг.

Анхаарал татахуйц текст бичээрэй

Орон сууцны бүх давуу талыг харуулсан дэлгэрэнгүй зарлал. Текстийн эхний хэсэг нь техникийн шинж чанарыг агуулсан байх ёстой: байшингийн давхрын тоо, өрөөний тоо, логгиа байгаа эсэх гэх мэт.

Орон сууцны танд хамааралгүй, гэхдээ худалдан авагчийн сонирхлыг татахуйц давуу талуудын талаар бодоорой. Жишээлбэл, хүүхэдгүй хүмүүст ойр орчимд цэцэрлэг, сургууль байх нь чухал биш, харин боловсролын байгууллагатай ойр байх нь өнөр өтгөн гэр бүлд давуу тал болно.

Зараа байрлуул

Орон сууцаа сурталчлах сайтуудыг сонго. ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгө зарах бүх нийтийн сайтуудын дунд - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Танай хотод орон нутгийн зар сурталчилгааны талбай байж магадгүй.

Нийгмийн сүлжээг үл тоомсорлож болохгүй. Байр зарах зарыг пэйж хуудсандаа байрлуулж, найзуудаасаа хуваалцахыг хүсээрэй.

4. Орон сууцыг хэрхэн үзүүлж, худалдан авагчтай тохиролцох

Уулзалтад бэлд

Боломжит худалдан авагчдад үл хөдлөх хөрөнгөө үзүүлэхийн өмнө та зөвхөн орон сууц төдийгүй орцыг эмх цэгцтэй болгох хэрэгтэй. Шатан дээр тод гэрэл асааж, угааж эсвэл ядаж шүүрдэж байгаарай.

Гэртээ хананаасаа холдсон ханын цаасыг нааж, цонхоо угааж, чавгыг цэвэрлэж, эвгүй үнэр гарахгүй, цэвэрлэ. Үйлчлүүлэгчтэй уулзахаасаа өмнө та бялуу жигнэж болно: үүнийг идэх шаардлагагүй, харин шинэхэн гурилан бүтээгдэхүүний үнэр нь зочдод тааламжтай мэдрэмжийг төрүүлнэ.

Таны даалгавар бол боломжит худалдан авагчийн тантай болон таны объекттой харилцах аливаа харилцаанд гайхалтай нөлөө үзүүлэх явдал юм.

Денис Румянцев Гудман үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн удирдах түнш

Үйлчлүүлэгчидтэй зөв ярилц

Та зөвхөн давуу тал төдийгүй орон сууцны сул талуудыг сайн мэддэг. Үүнийг худалдан авагчийн нүдээр харж, түүний сэтгэл ханамжгүй байдалд хүргэх ямар асуулт асууж болох талаар бодож үзээрэй. Таны талд ирсэн хүнийг ялах аргументуудын жагсаалтыг гарга.

Боломжит худалдан авагч нь наймаа хийх магадлалтай. Тэр тусмаа үнээ аль болох буулгах сонирхолтой дахин худалдагч уулзалтад ирсэн бол. Та ямар үнээр буухад бэлэн байгаагаа урьдчилан шийдээрэй. Худалдан авагч нь яагаад орон сууцыг хямд зарах ёстой талаар янз бүрийн (байгаагүй гэх мэт) аргументуудыг өгч болно. Сэтгэл зүйн дарамтанд бүү авт, нөхцөл байдлыг ухаалаг харж, үнээ хамгаал.

5. Хадгаламжийн болон худалдан авах гэрээг хэрхэн байгуулах

Хадгаламжийн гэрээ

Энэ нь хоёр талын санаа зорилгын ноцтойг нотолсон баримт бичиг юм. Худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах хүсэлтэй байгаагаа мэдэгдэж, худалдагчид тодорхой хэмжээний (ихэвчлэн орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 2-5%) өгдөг. Орон сууцны эзэн нь эргээд энэ үйлчлүүлэгчид тохиролцсон үнээр зарах үүрэгтэй.

Хэлэлцээрийг хоёр тал цуцалсан тохиолдолд хариуцлага хүлээлгэхээр гэрээнд заасан. Хэрэв худалдан авагч бодлоо өөрчилвөл худалдагч мөнгөө өөртөө хадгална. Хэрэв өмчлөгч нь орон сууцаа зарахыг хүсэхгүй бол барьцааны мөнгийг хоёр дахин төлнө.

Худалдах гэрээ

Гүйлгээ хийхээс өмнө худалдагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн баримт бичгийн багцыг бэлдэж, орон сууцанд бүртгүүлсэн бүх оршин суугчдыг бичих ёстой.

Борлуулалтын гэрээг ихэвчлэн нотариатаар хийдэг. Орон сууцны мөнгө хүлээн авсны дараа худалдан авагч тантай тооцоо хийсэн баримт бичгээр гарын үсэг зурсан болно.

Гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг Росреестрийн нутаг дэвсгэрийн байгууллагад бүртгүүлэх баримт бичгийг бүрдүүлэх шаардлагатай. Гүйлгээг засах улсын татвар нь 2000 рубль болно.

6. Мөнгө хэрхэн шилжүүлэх вэ

Хадгаламжийн хайрцагаар дамжуулан

Худалдан авагч нь банкны хадгаламжийн газарт сейф түрээсэлж, тухайн байгууллагатай гэрээ байгуулж, орон сууцны хуучин эзэмшигчийн өрөөнд нэвтрэх нөхцөлийг тогтоодог. Жишээлбэл, борлуулалтын гэрээ байгаа эсэх.

Худалдагч нь эргээд сейф түрээсэлж, мөнгө хүлээн авсан баримтаа тавьдаг. Худалдан авагч нь гүйлгээ хийгдсэний дараа үүрний түрээсийн гэрээнд заасан нөхцлөөр авах боломжтой. Жишээлбэл, дахин, хэрэв борлуулалтын гэрээ байгаа бол.

Нүдийг бөглөхдөө гүйлгээнд оролцогч хоёр тал байх ёстой. Тиймээс худалдагч мөнгөө тоолж, худалдан авагч нь төлбөрийн баримт байгаа эсэхийг шалгах боломжтой.

Нотариатын хадгаламжаар дамжуулан

Нотариатч өөрийн дансаар дамжуулан гүйлгээ хийх боломжтой: худалдан авагчаас мөнгөө аваад худалдагч руу шилжүүлэх. Гэхдээ үйлчилгээнд банкны шимтгэл багтах бөгөөд түүний хэмжээ нь зөвхөн тухайн байгууллагын хоолны дуршилаас хамаарна.

Бэлэн мөнгө шилжүүлэх

Та заль мэхгүйгээр мөнгө хүлээн авсан баримтаар сольж болно. Энэ тохиолдолд тэдгээрийг тоолж, хуулийн төсөл бүрийг жинхэнэ эсэхийг шалгаж үзэх нь зүйтэй. Гүйлгээг камерын дор эсвэл гэрчийн өмнө (жишээлбэл, нотариатын газар) хийх нь дээр.

Мэдээжийн хэрэг та их хэмжээний мөнгийг гэртээ эсвэл банкинд найдвартай авчрахын тулд хаанаас, хэзээ авах талаар бодож болохгүй.

7. Орон сууцыг шинэ өмчлөгчид хэрхэн шилжүүлэх вэ

Баримт бичгийг Rosreestr-д хүлээлгэн өгсөн өдөр худалдагч нь орон сууцны түлхүүрийг худалдан авагчид хүлээлгэн өгнө. Талууд үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг хүлээн авах, шилжүүлэх актад гарын үсэг зурсан бөгөөд энэ нь худалдан авагч нь орон сууцыг зохих ёсоор орхисон болохыг баталгаажуулдаг.

Луйвраас хэрхэн зайлсхийх вэ

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд хамгийн эмзэг холбоос бол худалдан авагч юм. Гэхдээ худалдагч нь бас анхаарах зүйлтэй:

1. Мөнгө шилжүүлэх нь борлуулалтын гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө хийгдэх ёстой. Үгүй бол худалдагч үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг төлөхгүй байх эрсдэлтэй: хэлцэл аль хэдийн хийгдсэн бөгөөд худалдан авагчид тооцоо хийхдээ яарах шалтгаан байхгүй. Хэрэв та луйварчинтай харьцаж байгаа бол тэр орон сууцаа хурдан зарж, хоёр дахин их мөнгөтэй алга болно: таны болон шинэ худалдан авагч.
2. Гүйлгээ дуусахаас өмнө баримт бичгийн эх хувийг худалдан авагчид эсвэл риэлторт бүү өг. Үгүй бол орон сууцыг танд мэдэгдэлгүйгээр зарж магадгүй юм.