Долдугаар сарын 1-нээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ яагаад өсөх вэ, яаралтай орон сууц худалдаж авах уу

2024 Зохиолч: Malcolm Clapton | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 04:05

Шинэ хуулиар хувьцаа эзэмшигчдийн мөнгийг хамгаалах ёстой. Харин үүнээс банкууд хамгийн их ашиг хүртэх болно.

Долдугаар сарын 1-нд юу болох вэ?

2019 оны 7-р сарын 1-ний өдрөөс эхлэн хуулийн нэмэлт, өөрчлөлт хүчин төгөлдөр болсон бөгөөд энэ нь дундын барилгын зах зээл дэх компани болон үйлчлүүлэгчийн хоорондын харилцааны дүрмийг өөрчилсөн юм.

Байшин барих шатандаа орон сууц худалдаж авсан иргэдийн мөнгийг барилга бүтээгчид шууд ашиглах боломжгүй болно. Эдгээр хөрөнгийг эскроу дансанд хадгална. Тухайн объект ашиглалтад орсны дараа л компани нь тэдгээрийг арилгах боломжтой болно.

Хөгжүүлэгчид банкны зээл авах шаардлагатай болно - мэдээжийн хэрэг хүүтэй. Жишээлбэл, Сбербанк тэдэнд 7-8 хувийн хүүтэй зээл олгоно гэж амласан нь маш их юм.

Тэгээд энэ хууль яагаад хэрэгтэй байна вэ?

Энэ нь хувьцаа эзэмшигчдийн мөнгийг хамгаалах гэсэн хууль тогтоомжийг боловсронгуй болгох дараагийн шат юм.

2004 оныг хүртэл дундын барилга байгууламжийг зохицуулах нэгдсэн зохицуулалт байхгүй байсан тул нэг орон сууцыг хэд хэдэн үйлчлүүлэгчид олон удаа худалдах, барилга гүйцэтгэгч нь бүх мөнгөөр алга болох гэх мэт янз бүрийн луйврын схемүүд цэцэглэж байв.

214-FZ хууль нь хамтын барилгын зах зээлийн нөхцөл байдлыг эрс сайжруулсан. Энэ нь худалдан авагчийг объектын давхар борлуулалтаас хамгаалж, үйлчлүүлэгч ба хөгжүүлэгчийн хоорондын харилцааг зохицуулдаг. Гэхдээ энэ журам нь компанийг дампуурлаас хамгаалахгүй бөгөөд энэ нь тийм ч ховор тохиолддоггүй. Одоо Барилгын яамны бүртгэлд асуудалтай 887 барилга бий.

Шинэ хууль нь хувьцаа эзэмшигчдийг ийм хэргээс хамгаалах зорилготой юм. Хэрэв компани үүргээ биелүүлээгүй - барилгын ажлыг дуусгаагүй, эцсийн хугацааг алдсан бол эскроу дансны мөнгийг үйлчлүүлэгчид буцааж өгнө.

Сайхан хууль болсон юм шиг байна лээ. Эсвэл баригдах зүйл байна уу?

Энд зарим нэг нюансууд бий. Хувьцаа эзэмшигчдийг хамгаалах шинэ механизм нь сайн дэвшилт юм. Энэ нь иргэд мөнгөгүй, орон сууцгүй, гэхдээ байхгүй орон сууцны урт хугацааны ипотекийн зээлтэй үлдэх нөхцөл байдлыг оруулаагүй болно.

Гэсэн хэдий ч үүнтэй зэрэгцэн барилга угсралтын ажил гүйцэтгэгчид илүү их зардал гарах бөгөөд энэ нь орон сууцны өртөгт нөлөөлөх нь дамжиггүй. Тэгээд дуусаагүй орон сууцны үнийг ярьж байна.

Энэ нь өмнө нь хэрхэн ажилладаг байсныг энд харуулав: хөгжүүлэгч нь хувьцаа эзэмшигчээс мөнгө авч, эдгээр хөрөнгийг ашиглахад хөнгөлөлт үзүүлсэн. Энэ тохиолдолд орон сууц худалдаж авах нь өндөр эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалт байв. Жишээлбэл, та малталтын шатанд 1.5 сая рублиэр байшин худалдаж аваад 2 саяын зах зээлийн үнээр бэлэн болгож болно. Одоо хөгжүүлэгч ийм өгөөмөр сэтгэл гаргах шалтгаан хамаагүй бага байна: тэр банкинд хүү төлөх ёстой хэвээр байна.

Тиймээс шинэ барилгуудын орон сууцны үнэ өсөх магадлалтай: компаниуд алдагдалтай ажиллахгүй. Гэхдээ бас хүчирхэг саатуулах хүчин зүйл байдаг - оросуудын худалдан авах чадвар. Хэт өндөр үнэтэй барааны хувьд худалдаачин байхгүй байж болно. Судалгаанаас харахад одоо худалдан авагчид эскроу дансаар илүү найдвартай гүйлгээ хийхийн тулд орон сууцны үнийн таван хувийг төлөхөд бэлэн болжээ.

Дундын барилга байгууламжийн үнэ өсөх нь бусад орон сууцны үнийг чангаруулах магадлалтай. Гэхдээ өсөлтийн хурд нь зах зээлээс хамаарна. 2018 онд анхдагч зах зээл дэх болон эскроу дансны тухай хуульгүй орон сууцны үнэ 4.35%, хоёрдогч зах зээл дээр 1.58% өссөн байна.

Тэгэхээр орон сууцны үнэ өсөх үү, үгүй юу?

Энэ талаар хэн ч баттай хэлж чадахгүй. Урьдчилсан нөхцөл нь орон сууцны үнэ өсөхийг харуулж байна. Гэхдээ хөгжүүлэгчид өөрсдөө энэ талаар хамгийн их ярьж байна. Эскроу дансны тухай хууль хэрэгжиж эхлэхээс өмнө иргэдийг орон сууц худалдаж авахыг зүгээр л шахаж байгаа юм болов уу. Түүгээр ч барахгүй ийм яаран үйлчлүүлэгчдийн үнэ аль хэдийн нэмэгдэх эрсдэлтэй.

Энэ тохиолдолд хийх нь гарцаагүй зүйл бол яарах явдал юм. Та шударга бус хөгжүүлэгчид мөнгө өгөх гэж яаран эрсдэлд орж, хамгийн сүүлд луйвардсан үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдын нэг болно. Компанийг сайтар шалгаарай - Lifehacker үүнийг хэрхэн хийхийг бичсэн.

Хэрэв танд цаг байхгүй бол санаа зовох хэрэггүй. Үнэ өсч эхэлсэн ч орон сууцгүй, мөнгөгүй хоцрохоос бага зэрэг илүү төлсөн нь дээр.

Хүлээгээрэй, банкны тусгай зөвшөөрлийг цуцалбал мөнгө нь яах вэ?

Ийм эрсдэлийг хуулинд ч заасан байдаг. Хэрэв банк лицензээ алдсан бол Хадгаламжийн даатгалын газар мөнгөө буцааж өгөх болно - гэхдээ 10 саяас хэтрэхгүй. Даатгал нь орон сууцыг түрээслэх хүртэл эсвэл барилга угсрагчтай байгуулсан гэрээгээ цуцлах хүртэл хүчинтэй байна.

Тэгэхээр эскроу данс нь хадгаламж шиг харагдаж байна уу?

Зөвхөн хэсэгчлэн, банкууд энэ тал дээр маш сайн ажиллаж байна. Шинэ хуулийн ачаар тэд бүтээн байгуулагчдад зээл олгож, тэднээс хүү авна. Тэднийг байшин барьж байх хооронд банк эскроу данснаас мөнгө "мушгиж", түүгээрээ орлоготой болно. Орон сууцыг бүтээн байгуулагчид ашиглалтад оруулсны дараа тэрээр таны оруулсан мөнгийг хүүгүйгээр шилжүүлэх болно. Хөгжүүлэгч дампуурсан тохиолдолд танд хүүгүй мөнгө өгөх болно. Энд эцсийн дүндээ хэн ялах нь тодорхой.

Тэгэхээр, үр дүн нь юу вэ?

Хамгийн гол нь энгийн:

1. 2019 оны 7-р сарын 1-ээс эхлэн баригдаж буй үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авах нь илүү найдвартай, гэхдээ илүү үнэтэй байх болно.
2. Байрны төлбөрт төлсөн мөнгө байр ашиглалтад орох хүртэл банкинд үлдэнэ. Хэрэв хөгжүүлэгч үүргээ зөрчсөн бол тэдгээрийг танд буцааж өгөх болно.
3. Банктай холбоотой асуудал гарсан тохиолдолд мөнгийг танд буцааж өгөх болно, гэхдээ 10 сая рубльээс хэтрэхгүй.
4. Ямар ч тохиолдолд орон сууц худалдаж авах гэж яарах шаардлагагүй - бүх нарийн ширийн зүйлийг анхаарч үзээрэй. Гэхдээ хэрэв та хөгжүүлэгчийг сонгоод аль хэдийн тохиролцоонд хүрсэн бол бага зэрэг мөнгө хэмнэх боломжтой.