Түрээсийн гэрээг хэрхэн зөв бүрдүүлэх вэ

2024 Зохиолч: Malcolm Clapton | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 04:05

Үл хөдлөх хөрөнгийн оффисуудыг алгасаж шууд өмчлөгчөөрөө дамжуулан байр түрээслэх нь илүү ашигтай байдаг. Гэхдээ дараа нь гэрээг бие даан байгуулах шаардлагатай бөгөөд энэ нь тийм ч амар зүйл биш юм: ирээдүйд асуудал гарахгүй, тайван, итгэлтэй амьдрахын тулд та олон зүйл, нарийн ширийн зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Энэ нийтлэлд бид түрээсийн гэрээ байгуулахдаа юуг анхаарах ёстойг олж мэдэх болно.

Нэн даруй захиалгаа өгцгөөе: энэ нийтлэлд бид ОХУ-ын Иргэний хуулийн 35-р бүлэг, зарим талаараа ОХУ-ын Орон сууцны хуулийн 5-р бүлэгт тусгагдсан орон сууцны байрыг арилжааны түрээсийн гэрээнд онцгойлон анхаарах болно. ОХУ, өөрөөр хэлбэл хувь хүн орон сууц түрээслэх. Түрээсийн гэрээ (хувь хүнтэй байгуулсан) болон түрээсийн гэрээ (хуулийн этгээдтэй байгуулсан) хоёрын хооронд хуулийн ялгаа бий. Гэсэн хэдий ч энгийн ярианд "түрээс" гэсэн тогтсон үгийг ашигладаг. Тиймээс, энэ материалд энгийн байх үүднээс бид "түрээс" ба "түрээс" гэсэн хоёр нэр томъёог ижил утгатайгаар ашиглах болно.

Баримт бичгүүд

Ямар ч тохиолдолд орон сууцны эзэмшигчээс баримт бичгийн бүрэн багцыг өгөхийг хүсэхээс бүү эргэлз.

• паспорт;
• орон сууцны өмчлөлийн бүртгэлийн гэрчилгээ шаардлагатай;
• Нэмж дурдахад: нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн төлбөрийн баримт (тэдгээрийн өр байхгүй эсэхийг шалгах), орон сууцанд бүртгэлтэй хүмүүсийн тухай байшингийн номноос авсан хуулбар.

Хэрэв орон сууц хэд хэдэн өмчлөгчтэй бол тэдгээрийн аль нэгнийх нь зөвшөөрөл хангалтгүй, та бүгдийн зөвшөөрлийг авах хэрэгтэй. Үйл явдлын хөгжлийн гурван хувилбар байдаг:

1. Бүх хамтран өмчлөгчдийн бичгээр өгсөн зөвшөөрлийг хавсаргана.
2. Нэг хамтран өмчлөгч нь бусдын итгэмжлэлээр гэрээ байгуулдаг.
3. Гэрээ байгуулахад бүх өмчлөгчид биечлэн оролцдог (дараа нь гэрээ нь орон сууцыг бүх өмчлөгчид нэгэн зэрэг түрээслүүлдэг болохыг харуулж байна).

Өмчлөгч биш боловч амьдрах орон зайд бүртгэлтэй хүмүүсээс бичгээр зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Үгүй бол тэд хүссэн үедээ эрхээ шаардах боломжтой тул та яаралтай шинэ орон сууц хайх хэрэгтэй болно.

Нэгэнт байр түрээслэх тухай ярьж байгаа болохоор түрээслэгч нь хувь хүн гэсэн үг. Тиймээс тэр паспортоо авчрах хэрэгтэй. Хэрэв та ганцаараа орон сууцанд амьдрахгүй бол хоёр дахь (гурав, тав дахь) түрээслэгчийн паспортын дэлгэрэнгүй мэдээлэл шаардлагатай.

Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээ нь улсын бүртгэлд хамрагдана. Жил хүрэхгүй хугацаанд байгуулсан гэрээг эс тооцвол.

Хугацаа

Хөдөлмөрийн гэрээ нь богино (нэг жил хүртэл) болон урт хугацааны (нэг жилээс таван жил хүртэл) байж болно. Гэрээнд хугацааны талаар нэг ч үг хэлээгүй бол дээд тал нь таван жилийн хугацаатай байгуулсан гэж үзнэ. Урт болон богино хугацааны гэрээний гол ялгаа нь түрээслэгчийг нүүлгэн шилжүүлэх нөхцөл юм.

Богино хугацааны гэрээ

Эзэмшигч нь талууд гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалж болох хугацааг зааж өгч болно. Хэрэв ийм хугацааг заагаагүй бол тэрээр гэрээ дуусахаас өмнө түрээслэгчийг нүүлгэх эрхгүй. Гэхдээ энэ хугацаа дуусахад эзэн нь өөрөө байраа ижилхэн түрээслэгчдэд түрээслэх үү, эсвэл бусдыг хайх уу гэдгээ шийддэг.

Урт хугацааны гэрээ

Эзэмшигч нь түрээслэгчидтэй салах нь илүү хэцүү байдаг. Гэрээний хугацаа дуусахад түрээслэгч нь өөр хэн нэгнийг орон сууцанд шилжүүлж болохгүй: хэрэв гэрээ дуусахаас дор хаяж гурван сарын өмнө түрээслэгчид хүсэлтээ мэдэгдээгүй бол гэрээ автоматаар хийгдсэн гэж үзнэ. хуучин нөхцөлд шинэчлэгдсэн.

Хэрэв түрээслэгч нь үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслэхээ больсон гэж үзвэл түрээслэгчид нүүх ёстой. Гэхдээ энэ тохиолдолд тэр үнэхээр байраа дор хаяж нэг жил түрээслэх боломжгүй, эс тэгвээс өмнөх түрээслэгчид шүүхэд хандаж, хохирлыг барагдуулахыг шаардах эрхтэй.

Түрээслэгч нь түрээслэгчээс ялгаатай нь ямар ч шалтгаангүйгээр гэрээгээ цуцалж болно.

Орон сууц, эд хөрөнгийн байдал

Засвар, сайжруулалт

Чухал асуулт: засварыг хэн хийж байна вэ? Ихэвчлэн гэрээнд "Түрээсийн гэрээний хугацаа дууссаны дараа түрээслэгчид байраа өгсөн хэлбэрээр нь буцааж өгөх үүрэг хүлээдэг" гэсэн заалттай байдаг. Тиймээс гэрээнд орон сууцанд юуг өөрчилж болох, юуг өөрчилж болохгүйг нэн даруй зааж өгөх ёстой.

Үүнээс гадна, эзэмшигчийн зөвшөөрөлгүйгээр оршин суугчид орон сууцны байрыг өөрчлөн зохион байгуулах, сэргээн босгох эрхгүй. Жишээлбэл, засварын явцад та зөвхөн дотоод хуваалтыг авч, нурааж эсвэл хаалгыг өргөтгөж болохгүй.

Хэрэв засвар хийх боломжтой бол түрээсийн төлбөрийг хэдэн төгрөгөөр бууруулахыг гэрээнд зааж өгөх хэрэгтэй. Хэрэв ямар нэгэн заалт байхгүй бол та өөрөө бүх зүйлийг засах боломжтой бөгөөд эзэмшигч нь таны зардлыг нөхөн төлөхөөс татгалзах болно.

Бүх одоогийн засвар, зардал нь түрээслэгчийн мөрөн дээр байна. Тэрээр орон сууцанд дэг журам сахиулах төдийгүй эд хөрөнгийн аюулгүй байдлыг хариуцдаг.

Орон сууцны эзэн их засвар хийх ёстой бөгөөд бүх зардлыг өөрөө хариуцна (гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол). Хэрэв түрээслэгч нь шаардлагатай үед их засвар хийх сонирхолгүй бол түрээслэгч дараахь эрхтэй.

• гэрээнд заасан болон яаралтай шаардлагаар үүссэн их засварыг бие даан хийж, түүний зардлыг түрээслүүлэгчээс гаргуулан авах;
• түрээсийн үнийг зохих хэмжээгээр бууруулахыг шаардах;
• гэрээг цуцлах, хохирлыг нөхөн төлүүлэх.

Түрээсийн байранд засвар хийх юм уу шинэ зүйл худалдаж авахдаа хуулийн хэллэгээр бол сайжруулалт хийж байна гэсэн үг. Тэд салж, салгах боломжгүй байж болно. Жишээлбэл, хэрэв түрээслэгч өөрийн зардлаар агааржуулагч эсвэл ус халаагч суурилуулсан бол (мөн түрээслэгч нь түрээсийн үнийг бууруулаагүй, зардлыг нь буцааж өгөөгүй) түүнийг авч явах эрхтэй.

Шинэ ханын цаас гэх мэт салшгүй сайжруулалтыг орон сууцны үзэмжийг алдагдуулахгүйгээр авч явах боломжгүй. Тиймээс түрээслэгч нь гэрээний хугацаа дуусахад үнээ нөхөн төлөхийг шаардаж болно. Гэхдээ гэрээнд түрээслүүлэгч энэ сайжруулалтыг эсэргүүцээгүй гэж заасан бол нэхэмжлэлийг хангана.

Эд хөрөнгийн нөхцөл

Түрээслэгч нь түрээслэгчийг эд хөрөнгийг сайн нөхцөлд өгөх үүрэгтэй. Энэ нь таныг орон сууцыг ашиглахад ямар нэг зүйл саад болж байвал эзэн нь энэ шалтгааныг өөрийн зардлаар арилгах ёстой гэсэн үг юм. Тэр ч байтугай тэр байр түрээслэх үедээ сэжиглэж байгаагүй. Жишээлбэл, та суурьшсан бөгөөд бүх хоолойнууд удаан хугацаанд ялзарч, шүршүүрт орох нь зүгээр л боломжгүй гэдгийг олж мэдээд гайхсан. Орон сууцны эзэн энэ дутагдлыг аль болох хурдан, үнэ төлбөргүй арилгах ёстой. Хэрэв тэр үүнийг хийхгүй бол та шалтгааныг өөрөө арилгаж, зардлаа нөхөн төлөхийг шаардах эсвэл гэрээг цуцалж болно.

Анхаар: түрээслэгч нь зөвхөн өөрийнхөө болон таны мэдэхгүй дутагдлуудыг өөрийн зардлаар арилгах ёстой.

Хэрэв та орон сууцыг шалгаж байхдаа тэнд ямар нэг зүйл ажиллахгүй байгааг харсан эсвэл энэ талаар урьдчилан анхааруулсан бол ийм нөхцөлийг зөвшөөрөх эсвэл илүү сайн хувилбар хайх нь таны эрх юм.

Түүнчлэн хуульчид гэрээнээс гадна орон сууцыг хүлээн авах акт гаргахыг зөвлөж байна. Энэ нь тавилга, сантехник, шал, цонх болон бусад бүх зүйлийн төлөв байдлыг тодорхойлдог. Дараа нь энэ нь засвар, тавилгын чанарын талаархи маргаанаас зайлсхийхэд тусална. Мэдээжийн хэрэг, хуучин Зөвлөлтийн тавилгатай, тоног төхөөрөмжгүй орон сууцанд үүнийг хийх шаардлагагүй. Харин үнэтэй тавилга, цахилгаан хэрэгсэл бүхий байшинг түрээсэлдэг эзэн нь бүх эд хөрөнгөө зохих ёсоор нь буцааж өгөхийг сонирхож байгаа тул тэр эд хөрөнгийн гэрэл зураг, түүний үнийг баталгаажуулсан баримтыг хүртэл хавсаргаж болно. Мэдээжийн хэрэг байгалийн элэгдлийг харгалзан үздэг. Харин зурагтын эвдэрсэн дэлгэцийг түрээслэгч өөрөө төлөх ёстой.

Хамтарч байж хэн нэгэнтэй байр хөлсөлж байгаа бол "хамтын хариуцлага" гэдэг зүйлд анхаарлаа хандуулаарай. Хэрэв гэрээнд хамтын болон хэд хэдэн хариуцлагын тухай заалт тусгаагүй бол бүх хариуцлагыг гэрээ байгуулсан хүн хариуцна. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв таны хайхрамжгүй хөрш ямар нэг зүйлийг эвдэж, зөвхөн та гэрээнд хариуцлага хүлээсэн бол та төлөх шаардлагатай болно.

Түрээс

Гэрээ нь түрээсийн төлбөр хийх журам, нөхцөл, нөхцлийг тодорхойлдог. Хэрэв энэ талаар тусгай заавар байхгүй бол тэдгээрийг түрээслэхдээ ихэвчлэн ашигладагтай төстэй гэж үздэг: орон сууцны хувьд энэ нь сар бүр тогтмол төлдөг төлбөрийн хэмжээ юм.

Хэрэв түрээслэгч нэн даруй 2-3 сарын урьдчилгаа төлбөр эсвэл барьцаа төлбөрөө төлөхийг хүсвэл гэрээнд заавал бичсэн байх ёстой.

Баримт бичигт мөн түрээслэгч төлбөрийг хэр олон удаа, хэр хэмжээгээр нэмэгдүүлэх боломжтойг зааж өгөх ёстой. Практикт түрээсийн нэмэгдлийг ихэвчлэн жилд нэг удаа анхны зардлын 10% хүртэл бүртгэдэг. Гэхдээ энэ бүхэн намуудын үзэмжээр.

Хэрэв ийм заалтыг гэрээнд тусгаагүй бол түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх эрхтэй хэвээр байгаа боловч үүнийг жилд нэгээс илүүгүй удаа хийж болно. Түүгээр ч зогсохгүй тэрээр энэ талаар түрээслэгчид бичгээр урьдчилан мэдэгдэх үүрэгтэй. Хэрэв шинэ нөхцөл түүнд тохирохгүй бол тэрээр гэрээнээс нэг талдаа татгалзаж болно.

Түрээслэгч нь өөрөөсөө үл хамаарах нөхцөл байдлын улмаас түрээсийн байрны нөхцөл байдал муудсан тохиолдолд түрээсийн төлбөрийг бууруулахыг шаардах эрхтэй.

Нэмж хэлэхэд

Бүх нарийн ширийн зүйлийн талаар эзэнтэй ярилц. Та ойр ойрхон уулзах хэрэгтэй болно. Тэр байрныхаа талаар санаа зовж байгаа, та амьдралын чанарт санаа зовж байгаа тул хэлэлцээр хийж сур, бүх аман хэлцлийг баримт бичигт бичээрэй.

Байнга биш, гэхдээ тааламжгүй нөхцөл байдал тохиолддог: заримдаа эзэд нь түрээслэгч байхгүй байсан ч сард хэд хэдэн удаа анхааруулгагүйгээр орох дуртай байдаг. Энэ нь түрээслэгчийн шилжилт хөдөлгөөний зардлыг нөхөн төлж гэрээг цуцлах үндэслэл болно. Ийм нөхцөл байдлаас зайлсхийхийн тулд гэрээнд эзэн нь хэр олон удаа гарч ирж болох, энэ талаар урьдчилан анхааруулах шаардлагатай эсэх, таныг байхгүй үед аяндаа очихыг хориглохыг зааж өгөхөд хангалттай.

Эзэмшигч нь зочин, амьтадтай хэрхэн харьцаж байгааг олж мэдээд үүнийг гэрээнд зааж өгнө үү.

Гагцхүү яриа хэлэлцээ хийж, шаардлагатай бүх нарийн ширийн зүйлийг засч залруулж чадвал хоёр тал зөрчилдөөнгүй, шаардлагагүй түгшүүргүйгээр амьдрах боломжтой болно.

Шүүхээр дамжуулан гэрээг цуцлах

Түрээслэгч нь түрээслэгчтэй салах нь тийм ч хялбар биш гэдгийг бид аль хэдийн хэлсэн, гэрээний төрөл нь чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Гэхдээ түрээслэгч гэрээгээ хэдийд ч цуцлах эрхтэй, гэхдээ нэг болзолтой: тэрээр өөрийн хүслээ гурван сарын өмнө түрээслэгчид бичгээр мэдэгдэх ёстой.

Гэвч заримдаа хүний ёсоор тохиролцох боломжгүй байдаг бөгөөд талуудын аль нэг нь шүүхээр дамжуулан шударга ёсыг хайж, гэрээг цуцлах цорын ганц гарцтай байдаг.

Түрээслүүлэгчийн хүсэлтээр түрээслэгч дараахь тохиолдолд гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалж болно.

• гэрээний нөхцөлийг ихээхэн зөрчсөн, эсхүл удаа дараа зөрчсөн эд хөрөнгийг ашигласан;
• эд хөрөнгийг ихээхэн доройтуулдаг;
• түрээсийн төлбөрийг хоёроос дээш удаа дараалан хугацаанд нь төлөөгүй;
• хэрэв гэрээний дагуу их засварыг түрээслэгч хариуцаж байгаа бол гэрээнд заасан хугацаанд эд хөрөнгийн их засварыг хийхгүй.

Түрээслэгчээс зөрчлөө арилгахыг бичгээр шаардсан тохиолдолд л түрээслэгч гэрээгээ шүүхээр цуцалж болно.

Түрээслэгчийн хүсэлтээр дараахь тохиолдолд түрээсийн гэрээг шүүх хугацаанаас нь өмнө цуцалж болно.

• түрээслүүлэгч эд хөрөнгөө өгөөгүй, эсхүл эд хөрөнгийг бүрэн ашиглахад саад учруулсан;
• эд хөрөнгө нь гэрээ байгуулахдаа түрээслүүлэгчээс заагаагүй, түрээслэгчид урьдчилж мэдэгдээгүй, эд хөрөнгийг шалгах явцад илрүүлж чадаагүй дутагдалтай;
• түрээслүүлэгч нь гэрээнд заасан хугацаанд буюу боломжийн хугацаанд эд хөрөнгийн их засварыг хийгээгүй;
• түрээслэгчээс үл хамаарах нөхцөл байдлын улмаас ашиглахад тохиромжгүй нөхцөлд байгаа эд хөрөнгө.

Түрээсийн гэрээг дуусгавар болгосны дараа түрээслэгч нь ердийн элэгдэл, эвдрэлийг харгалзан түрээслүүлэгчид эд хөрөнгийг хүлээн авсан, гэрээнд заасан нөхцөлд буцааж өгөх үүрэгтэй.

Эцэст нь хэлэхэд дахиад хоёр чухал зүйл дээр анхаарлаа хандуулцгаая.

Хэрэв түрээслэгч түрээсийн байраа хандивласан эсвэл зарсан бол энэ нь түрээсийн гэрээг цуцлахгүй. Өөрөөр хэлбэл, хүн ирээд “Гадагшаа, би байр зарж байна” гэвэл хууль бус үйлдэл. Өмчлөгчийг өөрчлөх нь орон сууцны түрээсийн гэрээг цуцлахад хүргэдэггүй.

Шаардлагатай бол та түрээслэгчийг (түрээслэгч) сольж болно. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв нөхөрт зориулж гэрээ байгуулж, тэр жишээлбэл, Хойд туйлд удаан хугацаагаар бизнес аялал хийхээр явсан бол түүний зөвшөөрлөөр та түрээслэгчийг эхнэрт нь сольж болно. Энэ тохиолдолд гэрээ хэвээр үлдэж, ижил нөхцөлтэй, хугацаа нь үргэлжилсээр, дахин тохируулагдахгүй. Гэхдээ энэ нь ямар нэгэн асуудал гарвал (жишээлбэл, гэрээг цуцлах эсвэл шүүхээр дамжуулан ямар нэгэн зүйл цуглуулах шаардлагатай бол) таныг хүнд сурталтаас аварч чадна.