Орон сууц түрээслэх эсвэл моргежийн зээл авах: аль нь илүү ашигтай вэ

2024 Зохиолч: Malcolm Clapton | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 04:05

Жишээ, тооцоолол бүхий нарийвчилсан дүн шинжилгээ.

Ипотекийн зээл, үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэхийг харьцуулахдаа материаллаг тал нь ихэвчлэн ар тал руугаа ордог. Хэлэлцүүлэгт оролцогчид аль нь илүү болохыг олж мэдэв: өөр хэн нэгний авга ахыг төлөх эсвэл банкинд боолчлолд орох, хэт их мөнгө төлөх, гэхдээ өөрсдийнхөө төлөө, эсвэл илүү ашигтай хувилбаруудыг хайж байнга хөдөлдөг. Гэхдээ хэрэв та сэтгэл хөдлөлөө орхиж, тоо руу шилжих юм бол нөхцөл байдал илүү тодорхой болно.

Түрээс, моргейжийг тоогоор

Үл хөдлөх хөрөнгө, түрээсийн орон сууцны үнийн өөрчлөлт, урт хугацааны инфляцийн хэмжээг зөвхөн ойролцоогоор таамаглах боломжтой тул тооцоолол нь буруу байх болно. Гэсэн хэдий ч тоо нь үгнээс илүү уран илтгэдэг.

Ипотекийн зээлийн жигнэсэн дундаж хүү энэ оны дөрөвдүгээр сард Төв банкны мэдээлснээр 9,64% байна. Domofond.ru-ийн шинжээчдийн үзэж байгаагаар 2018 оны 3-р сард байр түрээслэх нь 2017 оны 12-р сарынхаас дунджаар 0.7% хямд байна. Гэсэн хэдий ч үнэн зөв байхын тулд түрээслэгч нь төлбөрийг жилд 5% -иар нэмэгдүүлнэ гэж бид таамаглах болно.

Тооцооллын хувьд бүсийн төв, нэг сая хүн амтай Волгоград хот, Холбооны Санкт-Петербург хотыг авч үзье.

Волгоград

Ипотекийн зээл

Domofond.ru сайтын мэдээлснээр Волгоград дахь хоёр өрөө байрны дундаж үнэ 2,365,695 рубль байна. Орон сууцны үнийн дүнгийн 15, 25, 50 хувийн эхний төлбөрийг хуримтлуулж, жилийн 9,64 хувийн хүүтэй 10 жилийн хугацаатай ипотекийн зээлд хамрагдсан бол нөхцөл байдлыг анхаарч үзээрэй.

Урьдчилгаа төлбөр, рубль	Сарын төлбөр, рубль	Илүүдэл төлбөр, рубль	Орон сууцны нийт үнэ, рубль
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Тооцооллыг хийхдээ орон сууцны даатгал, орон сууцны зээл авсан этгээд, татварын хөнгөлөлт гэх мэт нөхөн олговор зэрэг холбогдох үйлчилгээний нэмэлт зардлыг тооцдоггүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ жилд 5% -иар өснө гэж бодъё, дараа нь 10 жилийн дараа орон сууцны үнэ 3.67 сая рубль болно.

Түрээс

Волгоград хотод хоёр өрөө байр түрээслэх дундаж зардал сард 15,845 рубль байна. Хэрэв түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг жилд 5 орчим хувиар нэмбэл 10 жилийн дараа түрээслэгч сард 24,556 рубль төлөх шаардлагатай болно. Нийтдээ олон жилийн туршид тэрээр амьдрахын тулд 2,389,344 рубль төлөх болно. 15 хувийн урьдчилгаа төлбөртэй ипотекийн зээлийн өртөг болон түрээсийн үнийн зөрүүгээр түрээслэгч 2028 оны төсөвт үнээр дахин гурван жил есөн сар түрээслэх боломжтой.

Волгоградын дундаж цалин 28,483 рубль байдаг тул түрээсийн болон моргейжийн төлбөрийг хоёр насанд хүрсэн хүнтэй гэр бүлд төлөх боломжтой юм шиг санагддаг.

Түрээслэгч урьдчилгаа төлбөрт (хэрэв байгаа бол) зарцуулагдаагүй хадгаламжтай байгаа бөгөөд түүнийгээ хүүгээр нь банкинд хийж болно гэдгийг анхаарч үзэх нь зүйтэй. Төв банкны мэдээлснээр 2018 онд нэгээс гурван жилийн хугацаатай хадгаламжийн жигнэсэн дундаж хүү 6.41 хувь байна. 10 жилийн хугацаанд үзүүлэлт хэд хэдэн удаа өөрчлөгдөх боловч тооцоололд бид энэ тодорхой тоог ашиглана. Тооцоололд капиталжуулалтыг тооцдоггүй.

Урьдчилгаа төлбөр (хадгаламж), рубль	10 жилийн доторх дүн, рубль
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Үүний дагуу 10 жилийн дотор түрээслэгч нь бага зардал гаргахаас гадна хадгаламжийн орлого олох болно.

Түрээс, хадгаламж

Өмнөх догол мөрнөөс харахад хүн орон сууцаа үргэлжлүүлэн түрээслүүлбэл 10 жилийн хугацаанд хэдий хэмжээний хадгаламж хуримтлуулах нь тодорхой болсон.

Орон сууцаа хуримтлуулж, ипотекийн зээлгүйгээр худалдаж авах хамгийн том боломж нь орон сууцны үнийн дүнгийн тал хувийг эзэмшдэг, гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өөрчлөгдөхгүй тохиолдолд л байдаг.

10 жилийн дотор 425,213 рубль түүнд орон сууц худалдан авахад хүрэлцэхгүй. Бүх мөнгийг зөв цагт нь гартаа байлгахын тулд сард 3.5 мянган рубльээс бага зэрэг хэмнэх шаардлагатай болно.

Таван жилийн дараа түүний хадгаламжид 1,561,491 рубль үлдэх болно. Энэ үед орон сууц авахын тулд хүн таван жилийн турш сард 13, 4 мянгыг хуримтлуулах шаардлагатай. Орон сууцны түрээсийн зардалтай нийлээд эхний жилдээ 29,3 мянга, тав дахь жилдээ 32,6 мянгаар зарна. Үүний дагуу, хэрэв тэр таван жилийн дотор орон сууц худалдаж авбал түрээсийн төлбөрийг оруулаад нийт зардал нь 3,415,482 рубль, арван жилд 4,755,039 рубль болно. Хоёр сонголт хоёулаа моргейжийн зээлээс илүү үнэтэй байдаг.

Санкт-Петербург

Ипотекийн зээл

Санкт-Петербургт хоёр өрөө байрны дундаж үнэ 6,797,671 рубль байна.

Урьдчилгаа төлбөр, рубль	Сарын төлбөр, рубль	Илүүдэл төлбөр, рубль	Орон сууцны нийт үнэ, рубль
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Ипотекийн зээлийг илүү төлөхгүйн тулд та орон сууцны үнийн дүнгийн дор хаяж тал хувьтай тэнцэх хэмжээний анхны төлбөрийг хуримтлуулах, эсвэл сарын төлбөрийг нэмэгдүүлж, зээлийн хугацааг богиносгох хэрэгтэй. Дунджаар 58, 5 мянган рублийн цалинтай бол хүн бүр үүнийг хийж чадахгүй нь ойлгомжтой.

10 жилийн дараа орон сууцны үнэ 10, 99 сая рубль болно.

Түрээс

Санкт-Петербургт хоёр өрөө байр түрээслэх дундаж зардал сард 32,744 рубль байна. Түрээсийн төлбөрийг жилд 5% -иар нэмэгдүүлснээр 10 жилийн дараа сарын төлбөр 50,787 рубль болж, түрээслэгч нийт 4,942,178 рубль төлөх болно. Урьдчилгаа 15 хувийн урьдчилгаа төлбөртэй ипотекийн зээл болон түрээсийн үнийн зөрүүгээр түрээслэгч 2028 оны төсөвт үнээр дахин найман жил гурван сар түрээслэх боломжтой.

Хадгаламжаа ч бас хямдруулах хэрэггүй.

Урьдчилгаа төлбөр (хадгаламж), рубль	10 жилийн доторх дүн, рубль
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Түрээс, хадгаламж

Дахин хэлэхэд үнийн дүнгийн тал нь байгаа хүн ипотекийн зээлгүйгээр орон сууц худалдаж авна гэж найдаж болно. Гэвч таван жилийн хугацаатай тэнцэх нь түүнд хүндрэлтэй байх болно. Таван жилийн дараа түүний дансанд 4,448,162 рубль байх болно. Шаардлагатай хэмжээгээ цуглуулахын тулд сар бүр 39, 2 мянгыг хэмнэх шаардлагатай. Түрээсийн зардалтайгаа нийлээд эхний жилдээ сард 72 мянгыг хуваарилах ёстой.

Хэрэв тэр таван жилийн дотор орон сууц худалдаж авбал түрээсийн төлбөрийг оруулаад нийт зардал нь 8,968,837 рубль, 10 жилийн хугацаанд 11,739,849 рубль болно.

Тэгэхээр аль нь илүү ашигтай вэ

Дундаж тооцоогоор түрээс нь илүү ашигтай байдаг. Бүх тохиолдолд сарын түрээс нь орон сууцны зээлийн төлбөрөөс бага байдаг. Үүний зэрэгцээ, анхны төлбөр нь зөвхөн зарцуулагдахгүй, бас мөнгө авчирдаг.

Гэтэл 10 жилийн дараа ипотекийн зээлээр сонгосон хүн орон сууцтай болно, харин түрээслэгч нь өмчлөхгүй.

Орон сууц түрээслэх, орон сууцны хуримтлалыг нэгэн зэрэг нэмэгдүүлэхийн тулд энд бүх зүйл тийм ч хялбар биш юм. Урьдчилан таамаглаж болох хүчин зүйлүүд ажилладаг: таны гарт илүү их мөнгө байх тусам орлого өндөр байх тусам таны хотод үл хөдлөх хөрөнгө, түрээсийн өртөг бага байх тусам орон сууцны зээлгүй орон сууцанд мөнгө хуримтлуулж, хар бараан хэвээр үлдэх боломж нэмэгдэнэ. Гэсэн хэдий ч тооцоо хийхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 10-15 жилийн хугацаанд мэдэгдэхүйц өсөх боломжтой гэдгийг тэд ихэвчлэн тооцдоггүй.

Тиймээс өөр нэг гол үзүүлэлт болох цаг хугацааг харгалзан үзэх нь зүйтэй. Урт хугацааны таамаглал нь мэргэжилтнүүдийн хувьд ч хэцүү байдаг. Мөн улс орны тогтвортой байдал нь шашны үзүүлэлттэй илүү ойр байдаг: та үүнд итгэдэг, эсвэл итгэдэггүй. Тиймээс, хэрэв та таваас дээш жил орон сууцанд мөнгө хуримтлуулах шаардлагатай бол тооцоололд зөвхөн логик төдийгүй зөн совингоо оролцуулах хэрэгтэй.

Инфляци нь мөнгөний ханшийг бууруулж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсдөг гэдгийг анхаарна уу.

Гэсэн хэдий ч Росстатын мэдээлснээр сүүлийн гурван жилийн хугацаанд хоёрдогч зах зээлийн үнэ элитээс бусад бүх төрлийн орон сууцны үнэ буурч байна.

Нэмэлт хүчин зүйл болгон тэтгэврийн нас ойртохыг анхаарч үзэх нь зүйтэй. Тэтгэврийн төлбөрт зориулж орон сууц түрээслэх нь хэцүү байх болно, гэхдээ томоохон хотуудад энэ нь боломжгүй болно. Тиймээс энэ үед илүү төлбөртэй байртай болсон ч гэсэн өөрийн гэсэн байртай болсон нь сайн хэрэг.

Томоохон хотод байр авахаа больж, маш таатай үнээр байр түрээслүүлбэл банкинд очсон мөнгөөр насаараа байр түрээслэх боломжтой гэсэн маргаан үндэслэлтэй. Тиймээс, хэрэв та илүү төлөлтөөс 3 саяыг хэмнэх юм бол энэ нь танд 10 жилийн турш сар бүр 25 мянга өгөх болно (гэхдээ та инфляцийг харгалзан үзэх хэрэгтэй).

Мөнгө байршуулах боломжтой. Хадгаламжийн одоогийн дундаж хүүг харгалзан 3 саяын хэмжээ нь сард 15 мянган рубль, 4 сая - 20 мянган рубль авчрах болно.

Танд хамгийн тохиромжтойг хэрхэн тооцоолох вэ

Дундаж тооцоолол нь дундаж үр дүнг өгдөг тул танд юу илүү ашигтай болохыг ойлгохын тулд та өөрөө тооцооллыг хийх хэрэгтэй болно. Үүнийг хийхийн тулд танд дараах өгөгдөл хэрэгтэй болно.

1. Орон сууцны түрээсийн хэмжээ.
2. Урьдчилгаа төлбөр болгон ашиглахаар төлөвлөж буй хадгаламжийн хэмжээ.
3. Таны худалдаж авахыг хүсч буй орон сууцны үнэ.
4. Орон сууцны зээлийн хүү (та улсын дундаж эсвэл орон сууцны зээл авах хүсэлтэй банкны санал болгож буй хүүг ашиглаж болно).
5. Та мөнгөө удаан хугацаагаар даатгахад бэлэн байгаа банкны хадгаламжийн хувь.

Хэрэв та орон сууц худалдаж авахын тулд мөнгөө хуримтлуулж байхдаа ипотекийн зээл эсвэл байр түрээслэхийн аль нэгийг сонговол

1. Ипотекийн зээл

Тусламжийн тусламжтайгаар эсвэл банкны вэбсайт дээр сар бүр оновчтой төлбөр хийснээр ипотекийн зээл хэдэн жил үргэлжлэх, илүү төлөлт ямар байхыг тооцоол.

Орон сууцны үнэ 5.2 сая рубль, эхний төлбөр 3.2 сая, 11 хувийн хүүтэй, ипотекийн зээлийн хугацаа долоон жил бол сарын төлбөр нь 34,245 рубль, илүү төлөлт нь 876,569 рубль болно.

2. Орон сууц түрээслэх

Түрээсийн төлбөр нэмэгдэж болзошгүйг харгалзан хэдэн жилийн турш орон сууц түрээслэхдээ хэдэн төгрөг төлөхөө тооцоол.

Жишээлбэл, та сард 22 мянган рубль өгч, гурван жилийн турш байр түрээсэлж байна. Энэ хугацаанд үнэ нь нэг ч удаа өсөөгүй ч долоон жилийн дараа түрээсийн үнэ ийм хэмжээнд хүрэхгүй нь ойлгомжтой. Тиймээс, дараагийн жилдээ та түрээсийн төлбөрт 22 × 12 = 264 мянга, дараагийн гурван жилд - 24 × 36 = 864 мянга, үлдсэн гурван жилд - 26 × 36 = 936 мянга, нийт 2.06 түрээслэх болно. сая рубль.

3. Хадгаламж, хадгаламж

Ипотекийн зээлийн хугацаанд хадгаламждаа хэдий хэмжээний мөнгө хуримтлуулахаа тооцоолж, хэмжээг нь тооцоол. Дараа нь ипотекийн зээлийн хугацаа дуустал эхний жил, хоёр дахь жил гэх мэтчилэн хэдэн төгрөгтэй болохыг тооцоол. Мөн орон сууц худалдан авахын тулд сар бүр хэдэн төгрөг гаргахаа шийдэж, 1-2 жилийн дараа хэчнээн төгрөг өгөхийг тооцоолж, ипотекийн зээлийн хугацаа дуустал. Одоо хадгаламж, хадгаламжийн дүнг энгийнээр нэмснээр хэдэн жилийн дараа үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө цуглуулах боломжтой болохыг олж мэдээрэй.

6,1 хувийн хүүтэй капиталжуулалтгүй хадгаламжид долоон жилийн дотор 3,2 сая рубль 4,566,400 рубль болж хувирна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөөгүй ч долоон жилийн дараа ипотекийн зээлгүйгээр орон сууц худалдаж авах боломжгүй.

Хадгаламжид шаардагдах хэмжээний хуримтлалыг хүлээхгүй, сард 20 мянган рубль эсвэл жилд 240 мянган рубль хуримтлуулах сонголт бий. Дараа нь таван жилийн дараа хадгаламж нь 5,376,000 рубль болно. Түрээсийн төлбөрийг тооцвол үл хөдлөх хөрөнгийн нийт өртөг нь 6,640,000 рубль байх бөгөөд 176,000 нь үлдэх болно. Долоон жилийн хугацаанд орон сууцны ипотекийн зээл 6, 8 саяд орно. Өөрөөр хэлбэл, зардал нь ойролцоогоор ижил боловч хоёр жил хэмнэгдсэн, өөрөөр хэлбэл орон сууц түрээслэх, энэ үед хуримтлуулах нь илүү ашигтай байдаг.

Таван жилийн турш орон сууцны үнэ өөрчлөгдөөгүй, түрээсийн үнэ нь таамаглаж байснаас хурдан өсөөгүй тохиолдолд л эдгээр тооцоо ажиллана.

Ипотекийн зээлийн хугацаанд ч гэсэн байраа хуримтлуулж чадахгүй бол банкнаас зээл авах нь хадгаламжаас илүү ашигтай гэдэг нь ойлгомжтой.

Хэрэв та ирээдүйд орон сууц худалдаж авах бодолгүй ипотекийн зээл болон түрээсийн аль нэгийг сонгох гэж байгаа бол

1. Байрны эзэнд хэр их мөнгө өгч байгаагаа санаарай

Өмнөх жишээн дээрх тоонуудыг авч үзье - 22 мянган рубль.

2. Ипотекийн зээлийн сарын төлбөрөө тооцоол

Өмнөх жишээн дээрх тоо дахин 34.3 мянган рубль байна.

3. Хоёр тоог харьцуул

Урьдчилгаа төлбөрийг тооцоонд тооцохгүй байсан ч түрээслэх нь илүү ашигтай нь ойлгомжтой. Хэрэв бүх зүйл тийм ч хялбар биш бол урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг ипотекийн зээлийн сарын тоонд хувааж, сарын төлбөр дээр хүлээн авсан дүнг нэмнэ үү.

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34.3 + 38 = 72.3 мянган рубль.

22 мянгатай харьцуулбал бүр ч ойлгомжтой. Долоон жилийн дараа түрээсийн үнэ хоёр дахин нэмэгдлээ ч гэсэн байр түрээслэх нь илүү ашигтай хэвээр байх болно.

Гэсэн хэдий ч найм дахь жилдээ орон сууцны зээлтэй хүн үүнийг бүрэн төлж, зөвхөн нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөх болно. Мөн түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг ижил хэмжээгээр төлнө. Нөгөөтэйгүүр, түрээсийн төлбөр өсөөгүй бол ипотекийн зээлд орох байсан мөнгө нь 26 жилийн түрээсэнд хүрэлцэх байсан.

4. Урьдчилгаа төлбөрт орж болох байсан мөнгөөр хэр их орлого олохоо тооцоол

Долоон жилийн дараа хадгаламж 4.57 сая рубль болно. Хэрэв та сар бүр 12.3 мянган төгрөгийн төлбөрийн зөрүүг хойшлуулбал долоон жилийн дараа дахин 1.03 саяыг авчрах болно. Жилийн 6.1% -иар тавьсан нийт 5.6 сая төгрөгийн хүү сард 28.5 мянган рубль авчрах болно.