Түүхийн янз бүрийн эрин үед моргейж гэж юу байсан бэ

2024 Зохиолч: Malcolm Clapton | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 04:05

Эрт дээр үеэс 21-р зуун хүртэл зээлээр орон сууц худалдан авах асуудлыг хүмүүс хэрхэн шийдсэн бэ.

Орчин үеийн санхүүгийн хэрэгслүүд нь хүний өөрийн эдийн засагт хандах хандлагыг эрс өөрчилсөн. Ижил ипотекийн зээлийг аваарай: энэ нь хүмүүст урьд өмнө боломжгүй байсан нөхцөлөөр орон сууц болон бусад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах боломжийг олгосон. Хүмүүсийн амьдралыг сайжруулахад хэр их тус болсныг ойлгохын тулд ипотекийн зээлийн асуудлыг янз бүрийн эрин үед хэрхэн зохицуулж байсныг олж мэдье.

1. Палеолит ба түүнээс өмнөх үе

Эрдэмтэд балар эртний үед гэр бүл, эдийн засгийн амьдрал хэрхэн зохион байгуулагдсан талаар маш бага мэддэг. Археологичид болон палеогенетикчид сайндаа л хүний бүлгүүдийн хэмжээ, генетикийн ижил төстэй байдал, ажил мэргэжлийг сэргээж чаддаг.

Палеолитын үеийн хүмүүсийн зан заншлыг сэргээн босгохын тулд тэд ихэвчлэн анчин цуглуулагчдын орчин үеийн овог аймгуудыг (жишээлбэл, орчин үеийн Парагвайн нутаг дэвсгэрт амьдардаг Гуайак хүмүүс) хардаг. Эмэгтэй хүн нөхрийнхөө эцгийн овог руу явдаг гэр бүлийн харилцааны нэг төрөл (хэрэв бидний ойлголтоор "нөхөр" гэсэн ойлголт нь ийм эртний үед ерөнхийдөө хамааралтай бол) эртний хүмүүс эх оронч байх хандлагатай байсан бололтой. Тэд гарцаагүй экзогамитай байсан - ойр дотно гэрлэлтийг хориглосон. Ерөнхийдөө би аав, ээжтэйгээ амьдрах ёстой байсан.

Хэрэв орчин үеийн ипотекийн зээл байсан бол: магадгүй хэдэн гэр бүл хоол хүнс, хувцас хунар, зэвсгийг барьцаалж, шинэ овог аймаг байгуулж болох байсан. Яг одоогийн байдлаар залуу гэр бүлүүд шинэ барилгад эвтэйхэн суурьшиж байна. Үүний үр дүнд шинэ овгийн гишүүд үе тэнгийнхэнтэй болно.

2. Эртний Грект

Үнэн хэрэгтээ "ипотек" гэдэг үг нь Грек гаралтай бөгөөд "суурь", "барьцаалах", бүр "анхаарал" гэж орчуулагддаг. Энэ талбай нь өрийн баталгаа болж байгааг "анхаарах" үүднээс газрын хил дээр суурилуулсан багана нь ийм нэртэй байсан.

Тиймээс Грекчүүдийн дунд моргейж нь зээлдэгчийн зээлдүүлэгчийн өмнө эд хөрөнгийн хариуцлагын нэг хэлбэр байсан: төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд зээлдүүлэгч нь барьцаалсан газраа буцааж авах эрхтэй байв. Ипотекийн зээлийг хөгжүүлэхээс өмнө төлбөрийн чадваргүй зээлдэгч нь зээлдүүлэгчийн өмнө хувийн эрх чөлөөгөөр хариуцлага хүлээдэг байсан тул моргейж нь эдийн засгийн харилцааны илүү дэвшилтэт арга хэмжээ байв.

Мэдээжийн хэрэг, үүний тулд Грекийн нийгэмд газар өмчлөлийн хөгжсөн институц байх ёстой байв. МЭӨ 621 онд Афины захирагч Драконт хэн нэгний өмчид халдсан тохиолдолд хатуу шийтгэдэг анхны бичмэл хуулиудыг (тиймээ, маш хатуу арга хэмжээ) эмхэтгэсэн. Энэ нь газар барьцаалсан зээл, өрийн харилцааг хөгжүүлэхэд түлхэц өгсөн. Грекийн ипотекийн зээл нь МЭӨ 6-р зууны эхэн үед бүрэн ажиллаж байсан.

Гэхдээ ийм ипотекийн зээл нь хүн бүрт боломжгүй байсан: үүнийг ашиглахын тулд өөрийн эзэмшлийн талбайг эзэмших шаардлагатай байв.

Айлын том хүү нь эцгийнхээ өв залгамжлагч байсан тул эхнэрээ эцэг эхийнхээ гэрт авчирч, дараа нь газартай хамт түүний өмчлөлд шилжсэн. Тэр бол ирээдүйд ипотекийн зээлд найдаж чадах хүн байсан бөгөөд энэ нь түүнд үнэхээр хэрэггүй болсон.

Гэвч энэ утгаараа бага хөвгүүд сул дорой байсан тул газар эзэмшиж, эсвэл баячуудын үйлчлэлд орох эсвэл колоничлолд баялгаа хайх боломжтой байв. Энэ бүхэн нь харьцангуй залуу насандаа гэр бүлийг бий болгоход тийм ч таатай байсангүй.

Хэрэв орчин үеийн ипотекийн зээл байсан бол: Эхлээд төрөлх хотдоо газар эзэмшиж, дараа нь өрийг мөнгө эсвэл үйлчилгээний хэлбэрээр төлөх чадвартай байсан нь эртний Грекчүүдийн амьдралыг өөрчлөх байсан. Бага хөвгүүд нь мэдээж баяртай байх болно. Үнэн бол тэд Афин, Спарта эсвэл Коринфын ойролцоо амьдарч, Газар дундын тэнгисийг бүхэлд нь колоничлолоор бүрхэхгүй байх байсан. Эсвэл эсрэгээрээ тэд экуменийг бүхэлд нь хамарна.

3. Эртний Ромд

Эртний ертөнцөд ипотекийн зээлийг Вавилон (МЭӨ 6-р зууны үеийн Хаммурапийн хууль), Месопотами, тэр байтугай Энэтхэгт (МЭӨ 2-р зуунд) мэддэг байсан. Гэвч ипотекийн зээл нь эртний Ромын орчин үеийн нөхцөл байдалд хамгийн ойр болсон.

Эхлээд Ромчуудын хоорондох өрийн харилцааг "итгэлцлийн гүйлгээ" (лат. Fiducia) хэлбэрээр өршөөх замаар байгуулсан бөгөөд эрсдэлийг зээлдүүлэгч бус харин хариуцагч хариуцдаг байв. тэрээр хуулийн тусгай журмын барьцаа, өөрөөр хэлбэл хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглан зээлдүүлэгчийг мөнгөний оронд шилжүүлсэн. Өрөө төлсний дараа зээлдүүлэгч амлалтаа биелүүлж, хууль ёсны толин тусгалтай процедурын тусламжтайгаар барьцаа хөрөнгөө буцааж өгнө гэж найдаж байв. Хэрэв зээлдүүлэгч ямар нэг шалтгаанаар үүнийг хийхээс татгалзсан бол зээлдэгч зөвхөн иргэдийн дунд түүний нэрийг гутаах боломжтой - хууль түүнд ямар ч байдлаар тусалж чадахгүй, хэлцэл бол хэлцэл юм.

МЭӨ II зуун гэхэд моргейжийн харилцаа нэлээд хөгжсөн. Барьцааны гүйлгээний шинэ хэлбэрийн дагуу (лат. Pignus) зээлдүүлэгч өөрийн мөнгөөр хариуцагчийн өмчлөлийн эрхийг авахаа больсон, харин зөвхөн энэ эд хөрөнгийг эзэмших эрхтэй болсон. Зээлдүүлэгч нь энэ эд хөрөнгийг ашиглах эрхгүй байсан ч энэ эд хөрөнгөөс олж авсан үр жимс нь өр эсвэл хүүгийн төлбөрийг төлөх боломжтой байв. Зөвхөн хариуцагч хүлээсэн үүргийнхээ дагуу төлбөрөө төлж чадаагүй тохиолдолд л үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь түүний эд хөрөнгийн өмчлөгч болсон.

Эцэст нь МЭӨ II зууны эхний арван жилд гурав дахь төрлийн барьцаа гарч ирсэн бөгөөд энэ нь орчин үеийн ипотекийн зээлтэй (лат. Hypotheca legalis) үнэхээр ойрхон байдаг - зээлдүүлэгчид шилжүүлэхгүйгээр эд хөрөнгийн барьцаа.

Энэ нь тухайн үеийн улс төр, эдийн засгийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт: боолын тогтолцоо суларч, газрыг түрээслэгчдэд их хэмжээгээр шилжүүлсэн нь тусалсан. Эхний ээлжинд түрээслэгчид - орон сууц эсвэл жижиг талбайнууд - хөдлөх хөрөнгөө (жишээлбэл, тавилга, хөдөө аж ахуйн хэрэгсэл) түрээсийн барьцаанд тавьсан боловч үргэлжлүүлэн эзэмшдэг байв. Дараа нь үл хөдлөх хөрөнгө нь моргейжийн объект болж магадгүй юм.

Зээлдэгч гэрээний дагуу төлбөрөө төлж чадаагүй бол зээлдүүлэгч нь барьцааны зүйлийг дуудлага худалдаагаар зарж, зээлдэгчийн өрийн үлдэгдлийн орлогоос нөхөн төлбөр авахаар шаардах эрхийг авсан.

Хэрэв орчин үеийн ипотекийн зээл байсан бол: Ромын моргейж аль хэдийн нэлээд хөгжсөн байсан ч олон тооны сул талуудтай байв. Жишээлбэл, эртний Ромд эд хөрөнгийн нэгдсэн бүртгэл хөтөлдөггүй байсан бөгөөд зээлдүүлэгч нь барьцааг хүлээн авснаар тухайн эд хөрөнгө нь өөр зээлдүүлэгчийн барьцаанд байхаа больсон бөгөөд зээлдэгч дампуурсан тохиолдолд түүний ипотекийн эрх нь хэн нэгний моргейжийн эрхтэй зөрчилдөхгүй.

Нэмж дурдахад, ипотекийн зээлийг ихэвчлэн зээлдэгчийн бүх өмчид хамруулдаг байсан бөгөөд энэ нь түүний хэмжээ, үнэ цэнийг тодорхойгүй болгосон бөгөөд энэ нь цаг хугацааны явцад өөрчлөгдөж болно. Энэхүү тогтворгүй өмчийн харилцаа нь ипотекийн зээлийг хөгжүүлэхэд саад болж, энэ нь хэрэгцээтэй Ромын иргэд хохирсон гэсэн үг юм.

4. Дундад зууны Европт

Дээр дурдсанаас харахад ипотекийн зээл нь гүйлгээнд оролцогчдын эрхийг чанд дагаж мөрдсөн тохиолдолд л хэвийн оршин тогтнох боломжтой юм. Бүтцийн хувьд нарийн төвөгтэй гүйлгээ нь хяналт, зохицуулалтыг шаарддаг бөгөөд урт хугацаанд - сайн ажилладаг бүртгэлийн систем. Энэ бүхнийг зөвхөн төрөөс хангах боломжтой. Иймээс МЭ 5-6-р зуунд Ромын эзэнт гүрэн нэг төвлөрсөн төрийн байгуулалт болж унасны зэрэгцээ моргейжийн институт бараг оршин тогтнохоо больсон.

Энэ нь зөвхөн Дундад зууны Дундад зууны үед (XII-XIII зууны үед) мөнгө, эрх зүйн харилцааны хөгжлийн шинэ давалгаан дээр сэргэсэн. Феодал ноёд улс хоорондын дайн, загалмайтны аян дайн хийхэд ихэвчлэн мөнгө хэрэгтэй байсан тул цайз, өвөг дээдсийнхээ газар нутгийг хүүлэгчид эсвэл баян хөршүүддээ барьцаанд тавихаас өөр аргагүй болдог байв.

Үүний үр дүнд Баруун Европ Ромын эзэнт гүрний залгамжлагчийн хувьд моргейжийн институцийг баталж, хөгжүүлснээр түүнийг улам бүр албан ёсны болгож, боловсруулсан хууль тогтоомжоор хамгаалагдсан байна. Үүнээс гадна барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх мэдээллийг оруулсан моргейжийн тусгай номууд байсан.

Дундад зууны сүүлчээр (XIV-XVI зуун) ипотекийн зээл нь өнөөг хүртэл оршин тогтнож буй хэлбэрээр эцэст нь бий болсон: барьцаалагдсан эд хөрөнгө хариуцагчийн эзэмшилд үлдэж, зээлдүүлэгч нь эрхээ авдаг. өрийг төлөөгүй тохиолдолд ипотекийн эд хөрөнгийг дараа нь дуудлага худалдаагаар худалдах замаар буцаан авах …

Хэрэв орчин үеийн ипотекийн зээл байсан бол: Хэрэв та томоохон феодалын эзэн бөгөөд танд барьцаалах зүйл байгаа бол өр, хүүгийн аль алиныг нь нөхөн төлөх болно дайны олз найдах нь сайн хэрэг. Гэвч Дундад зууны үеийн баруун европчуудын дийлэнх олонхи нь их хэмжээний зээл авахын тулд хэтэрхий жижиг газар эзэмшдэг ядуу тариачид байв. Ерөнхийдөө шүүх, нэхэмжлэл, нотариатч, хуульчид баян, язгууртнуудад, хамгийн сайндаа том хотуудын бургеруудад зориулагдсан байдаг. Үгүй ээ, Дундад зууны үед ипотекийн зээл олдохгүй байсан.

5. Орчин үеийн байдал

19-р зуунд аж үйлдвэрийн өсөлт, хотжилт, хотын дэд бүтцийн хөгжил нь моргейжийн зах зээлийн огцом өсөлтөд нөлөөлсөн. Европын хамгийн өндөр хөгжилтэй орнууд болох Англи, Франц эсвэл Нидерландад барилгын ажлыг санхүүжүүлэх зээл олгох зарчмуудыг идэвхтэй, хаа сайгүй ашигладаг байв. Барилга, аж үйлдвэр дэх мөнгөний нийлүүлэлтийг Европын бусад орнууд, тэр дундаа Оросын эзэнт гүрэнд хөрөнгө оруулалт хийсэн.

20-р зуунд Их хямралын үед АНУ-д моргейжийн зээл онцгой үүрэг гүйцэтгэсэн. Тэр бол Франклин Рузвельтийн "Шинэ хэлэлцээр"-ийн үндэс суурийг тавьсан хүн юм.

Америкийн орон сууцны зах зээлд барилгын зээл, ипотекийн гэсэн хоёр төрлийн зээл байдаг. Зээлийн хэмжээ нь барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 80-90 хувиас хэтрэхгүй байна. Зээлдэгч өөрийн хөрөнгөөр хийсэн эхний төлбөрийн хэмжээ 10-20 хувь байна. Улсаас ядууст орон сууцны үнэ цэнийг нь нөхөх хөнгөлөлттэй зээл олгодог.

Өнөөдөр АНУ-д ипотекийн зээлийг 15-20 жилийн хугацаатай олгодог. Америкийн моргейжийн нэг онцлог шинж чанар нь ипотекийн хоёрдогч зах зээл, засгийн газрын зээлийн даатгал, бага орлоготой иргэдэд зээл авахад хөнгөлөлт үзүүлэх зэрэг хэрэгслээр дамжуулан ипотекийн зээлийг зорилтот, системтэй төрийн дэмжлэг үзүүлдэг. Эдгээр арга хэмжээ болон зээлийн боломжийн ачаар америкчуудын 75 хувь нь өөрийн гэсэн орон сууцтай болсон.

Орос улсад ипотекийн зах зээл ЗХУ задран унасны дараа л хөгжиж эхэлсэн. 1997 онд Засгийн газраас ипотекийн салбарт хөрөнгө оруулалт татах зорилгоор Орон сууцны ипотекийн зээлийн агентлагийг байгуулсан. 1998 онд "Ипотекийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" хууль батлагдсан. Оршин суугч иргэдэд олгосон ипотекийн зээл болон ипотекийн зээлийг рублиэр нэхэмжлэх эрх олж авсан мэдээллээс үзэхэд 2017 онд орон сууцны зээлийн өсөлт өмнөх жилтэй харьцуулахад 37 хувь байна. 2017 онд нийтдээ хоёр их наяд гаруй рублийн зээл олгосон байна. Энэ нь үндсэн ханшийн тогтмол бууралтын ачаар боломжтой болсон. 2017 оны 12-р сард энэ нь тогтсон. Оросын Төв банк үндсэн хүүг жилийн 7.25%, жилийн 7.25% байхаар шийдсэн.

Орчин үеийн моргейжийн ерөнхий чиг хандлага нь тодорхой байна - энэ нь улам бүр нэмэгдэж буй иргэдэд илүү боломжийн байх болно. Энэ төрлийн зээлийг дэмждэг улс орнуудын зорилго бол хамгийн олон иргэн, залуу гэр бүлээ өөрсдөө орон сууцжуулах явдал юм.